If you would be wealthy, think of saving as well as getting.
(光赚不存难成富) benjamin frankelin (1706-1790)
第一部分我们谈了买房时的心理因素，提醒大家我们在压力下容易犯的错。
这一次我们从数字上分析一下买与不买的利和弊。
当我们买房时有两部分的因素，第一部分是提供一个住所，第二部分是投资。
每月的按揭支付也有两部分，一部分是利息(前几年大部分都是利息)，第二部分是本金。
相应的租房也可以分为两部分，租金部分用以租一个住所，本应支付首期的资金用以投资，如果你此部分回报高于买房的回报，那么你就租房，否则的话尽早买房。
在网上有许多的网站提供这些计算，当然大多数都是根据美国的情况而言，不适合我们。
其中一个网站(www.dinkytown.net)有根据加拿大的情况而设计的计算，我根据一般情况进行了一个计算: 买一个 $250,000 的房子，首期支付 $50,000，按揭利率为5%，分20年还清，地税按 $2,000 计算，购买时杂费为 $2,000，卖时佣金按 5% 计，预计房价增长率为 3%。
同时假定该家庭不买房，每月租金为 $1,000，同时将 $50,000 用于其他投资，回报为 7% (股神巴菲特提出以后 10 年回报应在 7-8%)，年通货膨胀率为 2%。
按以上假定计算，在 4.7 年以后买比租合算。
当然这里有许多假定，如：房价会不会按 3% 的年增长率增长;如果它下降 30% 怎么办？地税增加怎么办？维修费多少？另外如果 $50,000 的投资回报也是个大变数。
而且如果该家庭艰苦 5 年，将房租降低到$ 800，那么结果又会不同。
大家可以假定各种情况让计算机算一算，但是一种情况在不同的网站会有不同的结果(有兴趣可以试试 Homestore.com，decision aide和 e-loan)。
而且人算不如天算，算归算，在策略上常犯的错误有；
1、“现在的房价太高，不能买”
现在的房价是高，这是和前几年比。
听到许多人在 2001 就开始讲房价太高，可是它仍然在上升。
从投资的角度来讲，我们买时的价位根本不重要，重要的是将来的价位是向哪个方向走！如果它继续上升，那么现在的房价就是低价位。
如果你想买，但是你认为现在房价太高，那么你的决定是：等！
等有三种结果：
- 房价继续上升，那么你只有继续等；
- 房价没有太大变化，你不知道它是上升或下降，那么你还是继续等；
- 房价如你所料下降了，可是它不是垂直下降，年下降2-5%，你怎么办？你害怕它继续下降，你还是继续等。
等也是解决问题的办法，但等也有等的代价。
2、“这与我的梦屋相差太大”
人生有不同的阶段，财富的积累也因阶段的不同而异。
买房也有很大的阶段性，20-40 岁花费多，许多贷款要还，事业刚刚开始，初入房市，房子小一点。
40-65岁事业有成，儿女长大，从需要和经济的角度都是买大屋的阶段。
然后是退休阶段儿女成人离家创业，梦屋变空巢，该是搬回小房或公寓的时候了。
但是对我们新移民而言，上苍厚爱满了挑战，我们的年龄和需求都到了第二阶段，可条件上仍是第一阶段。
怎么办?
如果我们不调整等条件成熟后直接买梦屋可能浪费掉许多时光。
另外看房时也要明白房子除了四周要更新十分困难以外，里面的地毯，墙壁油漆，窗户的修理都很容易。
如果这些地方保养特别不好，也许是好事，因为你可以在价格上猛砍一把，然后自己修理。
3、“一定要有足够的首期才买”
此种情况对打工族尤为有害，因为每月收入基本一定，不大可能有突然有一大笔钱进来，这样的话积累一个比较大的首期较为困难。
不如让银行赚一点，支付 CMHC 一点贷款保险。
有一个笑话讲，中国老太太存一辈子钱到老的时候买个大房，美国老太太年轻时买个大房付了一辈子贷款。
最终结果都一样，不同的是一个享用了一辈子，一个等待了一辈子。
买还是不买？
按正常的情况，房价每年应当在去掉通货膨胀率以后仍有 2-3% 的增长。
结合第一部分，如果你计划住 3-5 年，而且自己的时候到了就要买！
刘晓红 (416-878-3887)
(本文曾在东方之星发表)
