住在多伦多 ——新移民购房指南
HOPE STAR REALTY INC.
Principal Broker 高兵 电话：（416）508-1183
作者按：这是几年前的一篇短文，从未正式发表过，一直在我的客户里私下传阅。
近来接到很多朋友和网友的电话或email索取，干脆挤出点时间改改，也算了却自己的一件任务。
入行这么长时间，深感责任重大，不敢稍有疏忽。
借此，也感谢信任我的各位朋友。
祝大家安好！
十年前，国内曾流行过台湾歌星潘美辰的一首歌《我想有个家》，歌词虽然不一定合每个人的胃口，但也说明家的观念对每一个中国人是多么的重要。
远在异国他乡，能拥有自己的房子，应该是我们大家共同的的梦想。
近来，多伦多的华人购房市场特别活跃，大部分是大陆来的移民。
很多投资移民在大陆已经有了成功的事业，积累了雄厚的财力，落地后当然想尽快把家人安顿下来，而大量的是来加拿大2-3年以上的移民，相当一部分有了稳定的收入，而且有一定的积蓄，也要圆自己的住房梦了。
但遗憾的是，因为对加拿大房屋市场情况的不了解，一些人走了弯路，甚至遭受了不应该的损失。
因此，在决定买房后，了解多伦多的购房市场，应该是很有必要的。
基本知识
一， 多伦多的房价：从96年起，多伦多市及周围的房价稳定上扬，其原因是多方面的。
首先是银行利率较低，而房租涨幅惊人，从而促使有经济能力的人自己买房作房东。
二是新移民源源不断，据统计，中国大陆已连续几年成为加拿大最大的移民来源地，每年有三万五千到四万大陆同胞移居加拿大，而其中的80%来到了多伦多，加上其他来源，大多地区每年新增人口八九万人。
部分人纷纷出手购房，从而推动了房价的稳步上升。
这次的上涨和八十年代的飙升性质不同，那时香港人认为大限将至，卖掉房子，逃难一样的来到加拿大后，发现两地差价巨大，一个个大手笔地买地置业，挑高房价；之后经济不景气，百业凋零，失业人数剧增，再加上很多人回流，低价抛售住房，以致价格自90年起一路下滑，跌得惨不忍睹，至今未能恢复。
而大陆人来源稳定，很多人已找到不错的工作，靠自己的收入支持；不少投资移民事业仍在原居住地，移民是为了子女教育和给自己留条后路，为了家人生活稳定而在名校区购屋。
据政府资料，大陆的申请人数一直呈上升趋势，在可见的将来还会越来越多。
供求矛盾自然会导致价格上涨。
(注：这是我在2000年时由于经常要回答客人的各种基本类似的问题，而写的一篇短文。
时过境迁，现在大多伦多地区的房价，除了七八十万以上的高档住宅外，基本上已经全线突破了历史天价，在2002年更创下TREB（多伦多地产局）成立82年来历史最高年成交量、月成交量、单日成交量以及平均售价的最高记录。
而移民条例修改，移民顾问的生意也好景不再。
真是几家欢乐几家愁。
) 很多客人问，房价还会不会再涨？说实话，这就跟股票一样，总有一天会涨，但最近几年的情况，没人能准确的预测。
TREB、RECO（安省地产协会）以及CMHC（Canada Mortgage & Housing Corporation）每年都组织一帮专家学者，对未来的地产走势做出判断，不瞒您说，最近四年从来没准过。
就跟老聂的棋一样，臭手频出，还屡教不改。
如果让我来说的话，我认为未来几年，房价不会大涨，也不会大跌，持平的可能性最大。
二，房屋的种类： 简单来说，根据土地的所有权和管理方式，安省的民居可分为两个大类。
一种是Freehold的，即对土地拥有所有权，也就是大家常说的House，又分为以下几种：
1． 独立屋（Detached）：自己拥有整块土地和房子。
又分平房（Bungalow和Raised-bungalow）、楼房（包括一层半、两层、两层半，甚至三层）和复式（又分后复式Backsplit和边复式Sidesplit）。
一般有三或四个卧室，有厨房，厅，卫生间，洗衣房和地下室，有前院和后院。
独立屋最贵。
2． 半独立屋（Semi-Detached）：一栋房子，两家分门，共用一堵墙。
内部结构和独立屋一样，也分平房，楼房和复式。
很多人担心半独立屋的隔音，其实中间那堵墙不是木板的，隔音没什么问题。
我一直认为，半独立是性能价格比最好的。
面积不比独立的小，价钱便宜得多。
3． 连屋（Linked House）：房屋只有一部分与另外的房屋连在一起， 通常是地下室或车房。
有些Link从地面看和独立屋没有区别，但房屋之间的距离非常近。
4． 排屋（Attached House）：三间或三间以上的房子连在一起， 但每一家均对自己的房子和土地拥有自主权，无需交管理费。
因为外表和Townhouse一样，所以人们也管它叫没有管理费的Townhouse，其实性质大不一样。
另一为公寓(Condominium)，俗称Condo， 分Condo Apartment（公寓楼房）和Condo Townhouse（镇屋），习惯上对前者称Condo，整栋专门出租的档次低一点的叫Apartment。
对公寓想必大家都不陌生, 即所谓分契共管式单位或楼宇单位，业主拥有自己的单位，但与其它单位共同使用公共地段及设施，例如门厅，花园等，和国内一样，业主每月交管理费给大厦管理处，作为平常公共设施的维护与保养（包括公共地段的剪草与铲雪），此费用里有时也包括了单位的水电气等。
但不同的是，这里的Condo很多都有健身房，桑拿和游泳池，供业主共同使用，费用包含在管理费中。
Condo镇屋（Townhouse）是指多间房子连在一起， 需要交管理费，类似于公寓。
最常见的是两层。
一层是厨房，厅和卫生间；二层是卧室，卫生间；洗衣房在地下室。
有些镇屋带地下室，有些不带。
镇屋只有后院。
相对来讲镇屋最便宜。
Townhouse很少有游泳池健身房等，内部结构和House很类似。
Condo的业主对土地没有直接的所有权–比方说镇屋的屋主不能简单认为我家的小院子的地就是自己的-所有的业主对全部的土地共同拥有，每人占一个相应的份额。
经常有客人问，我应该买什么样的房子？House，Condo还是Townhouse？这个问题就见仁见智了。
一个是看你的资金情况，通常来说house比condo要贵，空间感也好，还拥有自己的院子，夏天结束了一天的工作，躺在椅子上，一瓶啤酒，一支雪茄，再抱着个无线上网的笔记本，真是享受。
或者三五好友相聚，BBQ烧烤，再配上二锅头，那可是给什么都不换！冬天嘛，Condo的优势就出来了，不用除雪，小点还省暖气费。
Condo也要交地税，很多人不理解。
其实地税的说法本身就不准确，英文叫 Property tax，直译是财产税，这回就清楚了。
三，土地所有权：土地所有权分两种：租地权（Lease Hold）和永久地权。
永久地权是完全拥有土地所有权，对大多数民居来说，屋主拥有永久地权。
租地权的土地由另一个人或集团拥有，而按照彼此同意的条件租予住用者。
安省共有500多处的民居建筑是这种方式，建议最好不要买。
四，地段(location) ： 对一栋房子而言，最重要的无疑是地段。
你要清楚你希望住进什么样的社区，有什么样的邻居，选择什么样的生活方式。
除此之外，你还要考虑工作地点的距离、交通、学校、图书馆、银行、购物、公园、社区中心、医院等问题。
当然，同类房屋在不同地区有不同价格。
在多伦多，Downtown无疑是生活最方便的，但交通比较拥挤，环境也比较差，因此，新移民在那里买房的不多。
无论是本地人还是华人，公认比较适合居住的是北约克（North York）和士嘉宝(Scarborough)两个区。
华人最喜欢去的还是中国超市和中国餐馆，这两个区都不少，士嘉宝更多一些，但这次的SARS风潮让士嘉宝名声扫地。
北约克环境较好，离央街（Yonge Street）地铁和sheppard地铁又近，401和404两条高速交叉，交通方便，名校云集，对望子成龙的中国人来说，吸引力更大，但房价也贵了很多。
就我所认识的朋友和客户来说，很多人倾向于购买北约克Yonge Street 以东和士嘉宝西区的房子，尤其北约克的A.Y.Jackson、Earl Haig和York Mills C.I.等名校区，更成为他们的首选，造成这里的房子供不应求，房价飙升。
对于追求安静，又不怕开车的人来说，Richmond hill和Markham也是不错的选择，这里房子较新，房价比北约克便宜，华人餐馆、商场服务设施也不少，也不乏好学校，象Richmond Hill High School和Unionville High School。
但整体的中学教育水平要比北约克差一些。
Richmond Hill人称“富豪山庄”，其实本来是指其中的一块；Markham的Thornhill是GTA的豪宅区之一，几百万的房子不少；Unionville的Main Street老街环境优美，是多伦多周边地区欧洲风情最浓郁的地方，和朋友闲来逛逛众多的工艺品店，坐坐路边的小酒吧和咖啡屋，颇有身在巴黎小街道的感觉，当然附近的房子也不便宜。
密西沙加（Mississauga）是靠近多伦多的一个新兴城市，那里的房子比较新，而且价格比多伦多便宜很多，地税也不像多伦多涨个不停，也算是个不错的选择。
不过我的客人如果不喜欢凑North York的热闹，在比较完Richmond Hill、Markham和Mississauga后，基本上都选择了前两个，因为后者实在是乏善可陈。
（Mississauga的朋友别拍砖，一家之言而已。
）
五，预准的按揭贷款（Pre-approved certificate）：通常，经纪人会建议你先申请Pre-approved或称Pre-qualified房屋按揭贷款。
你可以去银行或财务公司，告诉他们你的要求，搞清楚你的最大贷款金额，利息和每月还款额，90天有效，免得签了合同才发现贷不到款；有了这个在手，卖方也会重视你的还价。
这个申请是免费的，也不用承担义务。
当然，这个申请不是必需的。
六，首期（Down payment）和按揭贷款（Mortgage）： 买房可以向银行贷款。
但首期款要自己先付。
通常是房价的25%以上，对于没有工作的新移民，这是最少的，而且通常会要求35%以上。
不同的银行有不同的规定。
如果你有一份很好的工作，最低可以降到5%，但你必须参加加拿大按揭贷款保险计划或GE按揭保险，申请人须付申请费和保险费，根据贷款金额，费用一般在数千元。
首期要在交屋的前几天准备好。
最近加元大涨，很多存美圆的朋友损失惨重，我也一样，大家节哀顺变吧。
Mortgage的还贷期最长为25年，但利息可不是一谈25年，可分一年、三年或五年，如果你觉得现在利息高，就选短的期限，甚至可以选open的，即浮动利率，反之可选长的期限。
还款期限越长，每月向银行付的贷款利息越高。
还款方式可以按月，或者双周一次，也可以每周一次。
利息稍有差别。
Mortgage是一个很大的题目，我以后会专门写一点东西。
七，地产经纪人和律师： 加拿大人购买房屋时，绝大部分都通过房地产经纪人。
选一个好的房地产经纪人是买房子的第一步，也是重要的一步。
经纪人的主要作用是保证客户的利益。
经纪人要和你共同寻找合适的房屋，确定房屋的价格，草拟一份对你最有利的合同。
同时，经纪人可以向你介绍好的银行，推荐有经验，收费低的律师和验屋师。
一个好的经纪人可以为顾客带来极大的方便和利益。
经纪人的费用由卖方支付。
地产经纪都经过严格的专业培训，并通过考试而取得执照，在多伦多，绝大部分经纪都加入了多伦多地产商会（TREB）。
TREB建立了庞大的资料库，收集了待售和已成交的物业资料。
只有TREB的成员才可以使用该数据库的所有资料为客户服务。
经纪人每天都在为自己的客户寻找房屋，信息无疑是最全面和权威的。
谈到这里，不能不说一下Buyer Agency Agreement。
这是一份RECO和TREB要求的标准合同，要求在双方合作的开始就签署。
但很多华人，尤其是大陆来的，因为在国内的环境待久了，信奉“防人之心不可无”，所以不愿意签，理由是一旦签了这个，我就不能和别的经纪合作了。
这个理由我同意，所以我基本上也不要求客人一定签。
但在合同谈完后客人一定要签的，否则有可能白忙一场。
作为买主，在法律上你要清楚，签了合同，你就是client，经纪人必须完全保护你的利益，任何过失，不管有意还是无意，都要承担完全的责任；不签，你只是一个customer，你也相应丧失了法律的保护。
这是一把双刃剑，权利和义务是伴随的。
当然并不是说不签的话agent一定不负责，事实上有长远眼光的经纪人为了自己的名声，一定会寸土必争的保护自己的客人，但是在法律上，客人已经主动放弃了。
有人可能会想，羊毛出在羊身上，经纪人的佣金虽然由卖方出，但卖方一定是把这份钱加到了房价上，我如果直接找到卖主，不就可以把房价砍下来了吗？你想得很对，但这样的话，你只能买FSBO（For Sale By Owner,屋主私售）的房子。
你想想，经纪人的数据库是专有而庞大的，FSBO的房子才有多少，别说难找，就是找到了，合不合你心意还是另一回事。
有人说我也可以直接找卖方经纪，这样钱就省下来了。
事实上，房子千差万别，没什么统一价格，你怎么知道你就买了个便宜货呢？因为在法律上，屋主在卖房时早已签了合同，这份合同是跟经纪公司签的，佣金很明确。
经纪人同意再代表你的话，就是所谓的dual agency，而且经纪人并不保护你的利益，只是不偏不向，这是法律和职业的要求。
但是一碗水端平，又有几个人能真正做得到呢？ 最不利的还是买主。
所以最方便、最安全的办法还是找到自己的买方经纪。
律师也是必不可少的。
律师帮助你办理所有相关的法律文件，如：房子的产权过户，业主是否有债务，房子的银行贷款是否还清，你需要承担的土地转让税和本年度地税等等。
八，费用：除了房款，你还需要承担以下的费用：1、 土地转让税：依房价而定。
算法如下：55000元以下交0.5%，即275元；55000-25万元交1%，即1950元；25万-40万交1.5%，即2250元；40万以上交2%。
举例来说，你买了一套45万的房子，土地转让税是：275+1950+2250+（450000-400000）X2%=5475元；一套28万的房子，税额是：275+1950+（280000-250000）X1.5%=2675元。
2、 律师费：通常是几百元，除此之外，律师在办手续的过程中，还要帮你交几百块钱杂费，这笔钱也得由你出。
总共下来要950到1200左右。
3、 地税：根据交接的日期来分摊，交接日算买方的。
4、 验屋费：如果你要求验屋，还要有两三百元的费用交给专业验楼师。
5、 保险费：申请贷款时，你的房子一定要买了保险才行，这一点和买车是一样的，但比汽车保险要便宜得多。
一般30万的房屋，全保每个月是四五十元。
其它还有搬家什么的，不一而足。
好了，简单的情况介绍了一些，下面你可以开始具体买房了。
买房的步骤
一 看房。
联络一个你信得过的经纪，确定你心目中的地段、房价以及房屋类型，经纪人会根据这些资料为你选择合适的房屋；如果你考虑贷款，还要告诉经纪人你打算付的首期，你的收入和目前的债务，以便经纪人可以帮你进行合理的规划。
一个好的经纪必须具备良好的职业道德，了解法律和各项规定，具有专业知识，关注你的需求，提供建设性的建议，诚实可靠。
找到符合你的价格和地段的房屋后，你要仔细检查以下各项：1， 房子的状况（condition）；包括屋龄、内外装饰、屋顶、墙面、地板和电器等等。
说到地板，和国内一样，木地板贵而地毯相对便宜。
如果在北约克和士嘉宝买房，很少有国内那么新的，一般都在二三十年甚至五六十年，downtown就更老了，但因为多伦多不是太潮湿，只要保养得当，撑个百八十年没什么问题。
这里的房子全是木结构的，外面敷了一层砖，有些甚至只用了防雨板，好处是节约材料、降低成本兼隔热保暖，但从国内来的总认为象国内的别墅或者全砖的商品楼那样才坚固放心，其实是个误区，这里的砖墙漂亮是漂亮，但没有承重的功能。
木结构房的承重和其他各方面都没有问题，你不用担心，绝对塌不了。
普遍隔音不太好；卫生间设备比不了国内的别墅和高档酒店，甚至还不如某些高级公寓，但比一般的商品楼要好多了，“美标”算是很普通的。
检查地板走路是否有吱呀声，有一点很正常，但别太响了；你还要仔细检查天花板、窗户下面和basement是否有漏水的迹象，地毯是否潮湿，暖气和空调是否工作正常，等等。
2， 地税（Property Tax）和水电气费；你要记住，多伦多的冬天寒冷而又漫长，通常你会把室内温度设定于摄氏二十一二度。
每增温一度，燃料费用增加大约百分之四到五。
取暖费是一笔不小的开支，每月少则一两百，多则六七百，视炉子和隔热情况而定。
加拿大所有的房子都有暖气，燃料有天然气（gas）、电和燃油（oil），相对而言，gas是比较经济划算的，用电干净但较贵，而用油则不太方便 。
甚至很多保险公司都不再受保用油的房子。
一般来说，你不大会有精力来改这东西。
3， 建筑图（Survey）；您老可千万别误会，这张图可不是房屋结构图，严格来说它只是一张土地和房屋方位图。
你申请贷款，将来卖房都需要它，所以卖方最好有这张图。
安省的标准房屋销售协议上规定，如果卖方有，他必须交给买方；否则，卖方也没有这个义务。
所以，你可以重新制作一张，费用千儿八百元，并在协议上注明要求卖方分担。
不过，如果你实在喜欢这个房子，卖方又不松口，你就自己看着办了。
Condo Apartment和Townhouse没有Survey。
4， 中央空调；因为这里的夏天不太热，三十多度的日子就几天，一般用电扇就行，所以有些房子没有中央空调，你要耐热也还罢了，否则还是有的好。
5， UFFI(Urea Formaldehyde Foam Insulation)，一种化学填充剂。
从字面上能看出是一种甲醛发泡塑料，很多人管它叫石棉，其实和asbestos是两回事。
为了节省能源，在1975到1979年间，安省曾鼓励使用UFFI注射进墙体作外墙绝缘隔热材料，全国大约有十万户采用，但后来又发现UFFI会释放出formaldehyde gas,含有对人体健康有害的成分，政府又出了一大笔钱替住户拆除，再后来又发现其实没什么大事，费力不讨好，里外不是人。
因此，市面上有UFFI的房子很少，经纪人会要求卖方保证屋内不含UFFI，并写进合同。
6， 朝向和日照；不象国内的很多好房子都要求坐北向南，一半是传统（风水，迷信，随你怎么叫吧），一半是为了日照。
多伦多的房子朝向就乱多了，除了上下，朝哪个方向的都有。
事实上，因为日照时间长，很多朝西的房子也很受欢迎。
7， 其它的门窗厨房卧室什么的，不一而足，你就慢慢看吧。
一次不行，可以让经纪人再带你看一次，没关系的。
说到这里，有必要提一下高压线，因为在North York、Scarborough和Markham，靠高压线的房子很多，并且都在不错的地区。
我有一位客户，自己就是前Ontario Hydro（安省电力局）的高级电力工程师，他自己家的房子，是我见过离高压线最近的。
他买这个房子前，动用了他能拿到的所有设备，从理论到实践给我上了一课。
所以我后来就告诉其他客户，高压线的心理作用远大于实际危害。
至于买不买，自己拿主意。
二 下Offer。
房主已经有了一个要价（ask price或list price），你可以就地还钱，加拿大管这叫“下Offer”。
Offer由经纪人来写，可价钱得你自己定。
这个还价可是门学问。
买家当然想是越便宜越好，但你不能还得太低，太低了卖主认为你不诚心，他不理你了，你还得自己往上涨，多被动。
负责的经纪会给出你最近这个区内类似房屋的成交价格，据此并结合经验给你一个参考意见，但最后主意还是要你来拿。
经纪会和你仔细研究所有细节，肯定你所需要的各项条件都在建议书内，例如订金（通常是一万两万或房价的5%）、交屋日期、电器、家具、窗帘及地毯等。
通常经纪会在合同里加进几项条件（Condition），包括验屋、贷款等，Condition的时间通常是5天，如果有条件不满足，你可以不买这房子，不会有什么损失。
合同中还会有一个时间限制（Irrevocable time），卖主必须在此前做出决定。
所有条款写完后，你要在每份合同上签字，然后由经纪负责送给卖方经纪。
卖主可能接受，可能拒绝。
前者万事大吉，恭喜你；后者你就要考虑了，要么再加点钱写一份新Offer，要么就算了。
没关系，卖主拒绝Offer后又悔青了肠子是常事儿，让他发愁去吧。
如果卖主觉得你的条件比较接近，他会回签回来（这里叫Counter Offer），一般来说是在你的Offer上改动价格或者交屋日期（Closing Day），有些也用专门的合同，只写了要改动的条款。
同样，也给你一个“最后通牒”，在此日期前做出决定。
你可以接受、拒绝或者再还个价。
就这么来来往往，直到达成一致，或者最后告吹。
双方差距千八百元而不能成交的事也时有发生。
最后签字前一定要慎重，这可是有法律约束的，签完字可就真的不能改了。
然后，你要照合同交给经纪人一张支票（有些要Money order）作为订金，这笔钱存到卖方经纪公司的一个由政府和银行监管的专门户口里去（In trust account），绝对安全，如果最后你不要这个房子，钱会完整的退给你。
好了，最后成交了，祝贺你又办完了一件大事。
三 验屋。
几年新的房子就不用验了，但老一点的你最好要找验屋师。
验屋项目包括房屋的面积、年头、水电、暖气空调、屋顶、墙面、上下水、地板、门窗···等等等等。
验屋师会详细给你解释房子的优点和缺点，优点就免了，缺点一定得听清楚，记下来，小毛病也就只有算了，没有十全十美的房子，这你我都知道，而且卖主没有义务来做这些。
当然，如果电器不能正常工作，卖主必须为你修好，除非合同另外声明。
大毛病（指房子的建筑支撑结构和电力系统等）你可得斟酌，你可以要求卖主修理，同意不同意难说（一般没戏），如果不同意，你也可以要求降价；实在不行，只要你不签那份免除Condition的通知(Waiver)，合同自动取消，这是法律赋予你的权力。
但有一点一定要告诫各位：在下Offer以前，你必须明白，你要买的房子就是现在的样子，你的出价就是按现在的状况来的，除了影响房子使用功能和确实的缺陷(比如房子结构有问题，屋顶和炉子马上该换了，要么电器罢工了)，或者写进合同的东西外，卖主不会再为你做任何其它的改进或装饰（除非他钱多得没地儿花）。
有些买主在成交后要求卖主做那些合同里没有规定的事情，于情于理都说不过去，更有甚者，动辄拿不给Waiver相要挟，就迹近于无赖了。
这时法律不会保护你的。
四 按揭贷款。
你可以自己和银行谈，也可以让经纪给你介绍一家不错的，还可以接原屋主的，选择多多，别挑花了眼。
银行按揭比较罗嗦，前面说了，咱有时间另外聊。
验屋贷款都没问题了，其它条件也满足了，你要给卖主签出Waiver（免除条件通知），告诉他一切OK，这个房子我买了，你准备搬家收钱吧。
另外，别忘了把律师的电话地址通知你的贷款机构，他们会把你的贷款直接交给律师的。
五 Status Certificate。
Condo Apartment和Townhouse才有。
通常包括了Condo的所有相关文件，如注册登记时的文件，近期的财务情况，以及保留金（Reserve Fund）和保险单。
申请费100元，通常由卖方支付。
这个东西在Condo买卖时是必须的，卖主在10天内交给买主，买主有两天的时间来审核，如果不满意，可以取消合同。
如果以上任何一个条件没有满足，你的经纪人会要求你签一份Mutual Release，即免除合同，对方接着卖他的房子，并尽快把定金还给你。
没有人喜欢签这个东西，但客户就是上帝，不喜欢你就得帮他退掉。
有人说他的agent退不掉房子拿不回定金，不得已买了房子，其实那是经纪不想退，想赶紧挣这个钱而已。
所以我经常开玩笑说，没有经验的agent不能找，急着挣钱养家糊口的也不能找，因为退一个房子跟割他肉一样。
记得我最惨的一个月，退掉的deal有四个共130万，简直是场噩梦。
好在弟兄们还算讲义气，最后都还买了，即使不买，从做人的角度讲，不是还得这样做？我认识的一个老行尊就谆谆告诫新人，买房子可能是我们很多人一生中最大的一笔投资，客人把这件事交给你，不认真工作，怎么对得起你的佣金，怎么对得起你做人的良心。
所以为了自己晚上能睡得踏实，退就退吧。
六 房契检查。
这是律师的拿手好戏。
合同里有一个查契期限，一定要在这之前把合同交给律师，律师花一定时间才可能完成。
别担心，律师会把房子的历史查个底儿掉。
土地的所有权，房子有没有抵押，有没有侵占别人土地，怎样的路权，是否拖欠地税和其它费用。
律师会检查当地政府有没有发出这座房子有什么问题的通告。
律师还会计算你应该承担的地税和其它费用并准备相关的法律文件。
七 保险。
所有贷款机构都会要求你购买保险，尤其是火险，并在交屋那天生效，否则你拿不到钱。
所以在你决定要这座房子后，越快联络保险公司越好。
拿到你的保险号码（Policy Number）后，立刻通知银行或财务公司,还有律师。
同时，让保险公司发个信给他们。
买Condo不需要买保险，因为你的管理费里已经包括了。
但其它的财产险没有cover，所以你可以买财物和人身伤害险。
不过不是必需的。
八 水电气。
打电话给水电天然气和Cable公司，通知他们在交屋后给你开个新户口。
别忘了，晚了你可能得不到某些服务，没准儿还得多交钱。
当然，有些负责的律师会主动帮你打这些电话的。
如果你在多伦多，他们的电话是：416-3384829（水），416-4474911（Gas），416-5428000（电）。
如果你在Markham，电话是：905-4773844（水和电），Gas的电话和多伦多是一样的。
别忘了给Bell打电话，告诉他们你的新地址，并尽可能保留你的原号码，省得再挨个儿叨叨；还有银行，交通部（你的车和驾照），健康卡，保险公司，地址都要改。
SIN卡不用。
有一点千万别忘了，如果你的长途电话公司不是Bell，一定要通知长话公司你要搬家，哪怕号码不变。
否则，Bell会悄悄地把长话权收回去，等你收到帐单才恍然大悟，怎么样，够狡猾吧，这就是垄断和竞争。
九 签字。
交屋的前几天，律师会通知你去签署所有文件，并要带足银子准备接收房屋。
在closing前，你应该还有机会做最后一次检查，并要求房主向你介绍所有设备的使用方式，千万不要浪费这次机会。
不过因为房主搬走，看不成的也时有发生。
十 交屋日（Closing Day）。
这天，买卖双方律师都会派人到地产登记机构（也就是房管局）去办理所有的手续，几点能办完不一定，一般在下午四五点钟，会通知你去拿钥匙。
先别急，拿到钥匙后你应该先到房子里检查一遍，有什么问题，比方电器家具少了，玩不转了，立刻通知律师，一定别搬进去，律师会解决的。
到此为止，房子是你的了，然后事儿就多了，买家具，联络搬家公司，告知你的亲朋好友，还要买修理院子的工具，通知有线电视公司，一件一件办，悠着点，别累着。
好了，事情是很多，也许你会觉得没头绪，别担心，房子都买了，还有什么解决不了的呢？哎，差点忘了，记住参加购房储蓄计划（OHOSP），可以省钱吆！有时间找我聊天。
我的手机是(416)471-8381,公司电话是(416)508-1183。
祝你在多伦多幸福地生活。
再见!
2000.12 写于多伦多 2003．5再改
问题和回答：这是我在生活中和网上回答客人的一些问题，没地方可插，贪图省事，干脆列到这里吧。
1，关于地产牌照。
收到不少朋友来信，也时不时地接到电话询问做这一行的情况。
问怎样考地产牌照，还有这行好不好做。
甚至还有从渥太华打来的。
实在没时间一一回答，在此一并了结吧，请原谅。
牌照的事，请到 www.orea.com 了解，如果连看那个英文都有问题，还是节省一下你的时间和金钱吧。
关于这行好不好做，见仁见智啦，我认识的同行有一年赚几十万的，也有英语国语广东话都说得很好但最后还是Quit的。
绝大部分一年能赚到三五万都谢天谢地了，一年只做三两套的也大有人在。
绝非危言耸听。
做这行最辛苦的是两件事，第一是开车，对我来说，平均每天100–180KM是家常便饭，你还得一手开车，一手拿地图。
第二是没有节假日，没有星期天，没有晚上的休息时间，非常辛苦。
好处是自己做自己的老板，自己安排时间，想度假，一咬牙就可以走，没人拦你，也没人给你脸色，当然刚开始时可能要看看客人的脸色，但你真的做好了，客人会来找你。
真碰上不好相处的，大家客客气气，说声Byebye就行了。
没有吃苦的决心，没有受挫折的心理准备，这行不好做。
还有，现在大陆来的Agent也越来越多，这行也快越做越烂了。
恕我直言，做哪行的同胞多了，那行都会很快完蛋。
说这么多，并非想吓唬什么人。
我前后带过几个人入行，对我来说，同行的兄弟多了，不是坏事。
以前一直是鼓励为主，也确实有六七个最后进来。
当然，有的还行，有的根本没戏。
但最近情况有变，一个多月来，平均每周会有4到6个人来电咨询，感觉越来越热，很多人天真地认为拿到Licence就会有钱赚，觉得该给大家泼点凉水。
我不想搀杂个人观点，只给几个数据，供朋友们斟酌。
1，TREB，即多伦多地产商会的注册会员有18000左右，每年成交的房子通常是40000到50000套左右，2002年创了记录，也不过70000多套。
未包括Business转让（即I.C.I），但这个数字比住宅小多了。
2，有统计说不到20%的AGENT做了90%的生意。
3，2002年截止六月底，第一门课的报名者超过5000人。
也就是说，超过5000人开始了艰难的考试之旅。
4，拿到执照后，第一年退出的比例超过20%。
五年Quit的比例超过50%。
一个朋友的公司，24个人，去年退出了8 个；一个洋人Broker竟说他知道的情况更严重。
所以奉劝大家，决定前一定要斟酌再三，以免象赶IT热潮一样。
照这个形势，新进来的能不能做下去，值得考虑。
2，假如MLS上有个房子合我的要求,我直接找那个房子的代理下Offer和我通过一直带我看房的代理去下Offer,会有不同的结果吗?我到底要不要找自己的经纪人？坦率地说，买方最好找自己的买方经纪，并通过买方经纪人下Offer。
这绝非可有可无。
你想，能委托卖房子的，一般都会有点交情，亲疏远近可想而之，虽说法律规定要一碗水端平，但又有几个能完全做到呢？至于结果很难讲，完全看Agent的人品和业务能力。
Agent的做法良莠不齐，法律禁止的事情不见得没人做。
不过客观地说，大多数的Agent从长远考虑，还是比较负责的，但黑心的也有。
至于给公众看的MLS，比Agent的信息少很多，你如何知道要价是否合理呢？好的房子，如果要价合理，一般会很快卖掉，甚至超出要价。
如果你直接找卖方经纪，经纪在帮你下Offer时，需要你签一份Dual Agency Consent，表示你同意并了解这种形势。
全部的代理费都要归这一个经纪，他一般不会把经纪费降下来，因为他和卖方早有和约，卖方同意这种代理关系。
而买主也没可能知道他是否减了佣金，或这个价钱和佣金有没有关系。
这就是为什么经纪人更愿意做Listing Agent（即卖方经纪）。
3，不列颠哥伦比亚省的费沙学术中心Fraser Institute将安省各中学依其学生的成绩定出排名，你怎么看这个排名？Fraser Institute 号称加拿大智库，但这次的排名有点开玩笑。
就拿一个例子来说，那个排名第六的George Vanier S.S. (总排名第23名，得分9.1分)，英语的读写和数学差得连安省和多伦多的平均成绩都达不到，居然可以在六七百所学校中排第23，可笑。
至于其它的学校，我也不想多说，免得得罪朋友。
多伦多最好的几所中学，A.Y.Jackson, Earl Haig, York Mill C.I 居然都榜上无名，这种排名又有几分可信。
有人告诉我有上百个学校没寄资料，看来是对的。
学校又不是我开的，好不好与我无关。
我只是想说，那个所谓的排名，在很多老师和学生的眼里，简直是个笑柄。
这是我从不同学校得到的结果。
不少学校的校长、秘书根本就不屑评论。
我上周还和多伦多教育局的一个雇员聊天，按他的说法，只有中国人信。
4，买新房可以找agent吗？上次我顺路看一处新房（期房），跟开发商提到下次跟我的经纪去再一起看，开发商的sales很不乐意，并说就算去我的经纪也拿不到佣金。
通常来说，加拿大的楼花，尤其是大公司的，都是CO-OPERATE的。
也就是说，自己设个售楼处，有两三个销售人员，但是所有的Agent都可以来卖。
谁卖谁拿佣金，包括自己的Sales，而价钱是一样的，一般不还价，有时找Agent反而能谈下来一点Discount。
这时候你最好找一个自己的Agent。
但有些楼盘，就完全是建筑商自己卖，你的Agent也可以帮你出面，但一分钱没有。
最好有你自己的agent，有人帮你有什么不好吗？如果开发商是和AGENT合作的，反正他已经把佣金算到房价里了；如果他是不和AGENT合作的，经纪反正也不会插手的。
至于你最后的问题，如果他们确实是和经纪合作的，对方还这么说，那是因为你开始没说你有AGENT，对方的SALES想赚这份佣金，你突然提出来，人家当然不乐意了。
其实没关系，带上你的AGENT直接去就行了。
如果他连这都搞不定，这行他也不用混了–能力和经验也太差了。
5，为什么后复式五层的房子很受欢迎？所谓后复式五层，简单说就是错层式，前面两层，后面三层。
车库在前面。
通常是上几个台阶进大门，是餐厅客厅和厨房，往后面去有上下楼梯，上去是卧室，通常有三个，有一个卫生间。
下去是LOW LEVEL，有一个卧室，有些还有一个FAMILY ROOM，有一个侧门，FAMILY ROOM 还可以走出去。
再下去还有一层，有一个小客厅，有一个门开在车库门边，可以做个厨房，再下去是BASEMENT。
因为层数较多，分门也多，可以住几个家庭，最适合出租，所以最抢手。
但房子通常较老。
现在在North York几个好学校边的半独立复式房，都给炒的飞起来了。
6，请问从私人手里买房， 要注意些什么？是不是一定要请个agent帮忙办理手续。
不必。
但如果你有认识的agent愿意帮忙，也没什么不可以。
但律师一定要，你可以找律师代拟合同，但律师是不会管你的价格和负责谈判的。
你要注意的东西很多，价格，合同，交房期，定金，等等 。
7，关于Open House。
最近看了几个Open House的房子。
请问为什么有的房子在卖的时候不需要Open House就卖了，有的却需要？是不是需要Open House的房子都比较不太好卖，还是怎的？ 错。
做OPEN HOUSE通常是业主的要求，或者是agent在和业主签售房合同时的承诺，主要是为了卖个好价钱。
只不过现在市场太好，价廉物美的房子卖得太快。
OPEN HOUSE是一种很好的销售方式。
但现在很多agent因为太忙，无暇做了。
大多数经纪人对价位低的房子一般都不搞了，因为需求者较多，贵的房子才做。
8，那些没有Open House的房子，如果看到它门口有Sale的牌子，在没有经纪人带领的情况下，能敲门进去自己看看吗？另外，五六十，甚至七八十年的房子还能买吗？是不是太老了。
加拿大的House一般能撑多少年？你敲门可以，但屋主通常不给你看。
一方面是合同的要求，一方面是为了安全。
这里的房子全是木结构的，不存在风化的问题，只要没泡过水，撑个100多年没问题，但实际上，很多在五六十年以后就重建了（DOWNTOWN和豪宅区除外）。
9，350 – 400K, what kind of house can I purchase in North York?(Steels <-> Lawence, Yonge <-> Don Mills area)? 在你所限制的地段你能买到一个独立HOUSE，30年左右，三或四个睡房，单车库（有时能碰上双车房），一千六七百尺。
如果不在A.Y.JACKSON，Earl Haig, York mills C.I.的校区，你有可能买到一个TWO STORYS的有双车房的独立屋。
在这个区域，房价是比较贵的。
如果你没有孩子上学，抛开校区，这一块的环境和位置是没说的，一放进这几个校区，你就买不到什么好房子了。
10，校区如何划分的?例如: AY 从哪条街到哪条街?有 WEB 可查吗? A.Y.Jackson是从 Bayview to 404,Steeles to Finch 去http://www.tdsb.on.ca/schools，输入街道名，你可以找到对应的小学，初中和高中。
11， 在Buyer Agency Agreement和Listing Agreement中，有个holdover，什么意思？HOLDOVER，主要是指一方对另一方提供服务后，保留在一段时间内获得合理报酬的权力，如果在这段时间后者从前者的服务中获得了利益。
在地产行业中用的较多。
举例来说，我帮人卖房子，合同是三个月，HODEOVER PERIOD 是90天，但一直没有卖掉，合同到期。
但合同到期后的90天内，以前看过房子的买主决定要买，OFFER被卖主接受，那么我有权利得到佣金，这就是HOLDOVER。
换个角度，如果我帮人买房子，有BUYER AGENCY AGREEMENT，合同四个月，HOLDOVER90天。
四个月里没有买到合适的房子，但合同到期后，买主又觉得以前看到的一个房子不错，现在还AVAILABLE，决定买下来，因为仍在HOLDOVER期间，所以他仍然要按合同找我来买这间房子。
不知这样说是否清楚？
12，为什么定金要放进Trust Account？这个帐号和普通帐号，即General Account是不同的。
如果房子没有Close，你的律师不说话，没人敢动你的银子，否则会有大麻烦。
所以即使在你付定金到交房这段时间，地产公司或律师破产了（瞧这乌鸦嘴），你的钱也绝对安全。
从下面的例子可以看到动用TRUST ACCOUNT里的钱是什么后果。
President of real estate brokerage sentenced to one year in jail for Breach of Trust。
A Toronto-area real estate brokerage and its president were recently convicted in the Ontario Court of Justice of 22 counts of Breach of Trust under the Real Estate and Business Brokers Act (REBBA).Sentenced to one year in jail for one count of Breach of Trust was Jerome Anthony Combs of Combs Realty (Ontario) Ltd. in Toronto. Mr. Combs was also sentenced to two months in jail (to be served concurrently with the one-year sentence) for the remaining counts. In addition, Mr. Combs was convicted of acting on behalf of a registered corporation in connection with trades in real estate while not registered as a broker. The court imposed fines of $44,000 against the corporation.Mr. Combs and the brokerage were initially charged as a result of an investigation conducted by the Real Estate Council of Ontario (RECO), when a routine inspection revealed shortages in the corporation’s Real Estate Trust Account. RECO investigators found that trust monies had been transferred out of the account prior to the closing of real estate transactions. No consumer monies were lost.钱还没怎么样呢，4万4的罚款，一年监禁，厉害。
13，买房中如何从经纪手中拿CASH BACK，能拿多少？想听句实话吗？做得好的经纪几乎都不送现金回扣，没必要，而且这佣金也是经纪应得的。
爱惜羽毛，客人有的是，名声比某一个客人重要。
新人很多愿意送，但经验和能力难道是区区几百一千元就可以补偿的？一个负责的经纪在寻找房子和谈判中能带给你的利益绝对不止这个数。
所以，即使不送CASH BACK，这不到20%的经纪人仍然做了87%以上的生意。
当然，看你怎么想了，送回扣的新人很多，一定能找到的。
14，如果我买了房，哪些费用是可以抵税的？如果从我一年的收入中拿出一部分去投资，如：买便利店，这部分投资是否可以免税？如果没有出租并报INCOME，或者不是自雇，又没有自己的生意需要在家办公，NO；如果是，房子也是在你的名下，你和你的家庭也住在这里，虽然买房的费用不可以抵税，但你以后每月还款的利息，水电气等费用，都可以按比例（不是全部啊！！）抵扣。
你的电话CABLE和汽车等费用也可以抵扣INCOME。
至于第二个，不可以。
15，卖主及其经纪在MLS上登记的房屋信息有法律效力吗？考完牌照的经纪一定称职吗？即使在这个行业内，对MLS也有两种说法。
一种认为MLS里的内容具有法律效力，但FREE DESCRIPTION 的内容除外。
一种认为MLS就是广告，但即使持此种观点的也同意里面的错误是MISLEADING AND MISREPRESENTATION，如果AGENT的专业知识应该能够避免的话。
我认识的一个律师，当地人，年轻时去美国，专职的地产律师。
老了回到多伦多，半退休，兼职在房地产的教育机构和一些大学教课。
他告诉我，安省的地产LICENCE在北美是最难考的，并且后边要求的再教育课程（两年的ARTICLE PERIOD）也是最难的。
举例来说，一个40 小时的MORTGAGE PRINCIPLE，比美国的MORTGAGE BROKER课程要求都高。
而在美国的很多州和加拿大的不少地方，房地产的LICENCE跟白送一样。
好象在某个州，地产LICENCE和钓鱼的牌照都是一起的，25美金就注册了。
但是，这毕竟只是课堂学习，虽然是CASE STUDY，但毕竟和实际不同。
经验是绝对重要的。
举个例子，我的一个专做地产和生意买卖的律师朋友，后来拿了个地产牌，但很少有时间做。
上周给我电话，刚刚做完的DEAL，却一分钱的COMMISSION拿不到，打电话问我该怎么办。
而他其它相关的知识远比我丰富，平常都是我向他请教的。
说这个是什么意思呢？就是说，房地产方面的法律和规定，一个LICENCE的教学课程是远远不能满足的。
几年前，曾经和公司一位入行几十年的老行尊喝茶，他的业绩很好，非常有经验，在我入行时经常主动和义务地给我很多指导和教诲。
他对一些同行和新人的做法很不以为然，说了一句话，一直让我记忆犹新。
买房子可能是大多数人一生中最大的投资，客人把这么大的事交给你，如果你不称职，或者不尽力，怎么能对得起你的佣金，怎么对得起你的良心。
”愿与所有的各行业的经纪人共勉。
16，奇怪的电话—-关于经纪人的资格问题（Jan 21,2003）昨天下午接到一个陌生人的电话，问了我一个非常奇怪的问题。
他刚刚谈妥了一处房子，但合同上除了他们夫妻，对方卖主夫妻，对方经纪签名外，还有另外一个人的签字，在Confirmation一栏和Commission Trust一栏，他问了经纪，经纪说这是他们老板的签字，法律要求的。
开始我楞了，从没听说过哪个公司的合同还要BROKER签字这回事呀；然后我就问他，有没有AGENT带他看房的DATA SHEET，顶上有没有他的AGENT的公司和AGENT的名字，他说没有，这我才明白了，不禁感慨现在人的胆子真是越来越大，难道不清楚这是要面临牢狱之灾的吗？大家看报纸可能有时注意到有些广告里，地产经纪（其实先纠正一点，法律上，地产从业人员是不能叫AGENT的，不过华人和洋人都这么叫习惯了）招收sales，并写明快速带你入行，招的就是这些人。
他们还没有LICENCE，所有对外的名义（包括约看房屋）和签字都是那个经纪的，实际上相当于秘书。
法律是明确规定禁止这些人卷入具体的TRANSACTION的，AGENT和这个所谓的AGENT（即秘书）都是要坐牢的。
客户在和经纪人第一次见面时，是有权力看他的LICENCE的，但很多人可能不知道，其实本来也确实没必要，面子上可能也觉得过不去。
这样的话，我给你一个网站，是安省地产协会的，输入AGENT的全名，可以看到到底有没有这个人。
http://www.reco.on.ca/salespersons_brokers_search.htm结果共六项，简单解释一下，Registrant Name Trade Name Company Name 以上三个就不必说了，大家都明白;不过注意一点，点击姓名，能看到具体的公司地址电话和EMAIL，但这个EMAIL是老板的，千万别用。
Registration Category：分salesperson和Broker。
后者入行至少两年以上，并通过相应的考试。
因为考试费用不低，并且每年的LICENCE费用也多，除了可以自己开业（要交一笔钱还要租场地雇秘书）外没别的好处，所以很多人也不考。
Registration Status ：一定要是Registered的才可以。
这是你真正要看的。
Registration Expiry ：这次注册到期的时间，没什么用。
除非你确定你的AGENT是个新手，你把到期日前移两年，可以知道他拿到LICENCE的时间。
对于老经纪，什么也看不出来。
具体该怎么做，我告诉他我不方便讲，找律师谈最好。
我不希望谈论具体的细节。
如果碰巧这个故事里的”AGENT”看到了，奉劝一句，好好拿完LICENCE再赚钱不迟，心安理得的多，千万别因小失大。
顺便说一句，你可能也确实不知道这是ILLEGAL，就象电工如果帮人改装电缆偷电或者用于大麻屋也是会坐牢的。
有些华人的经纪，自己也还刚刚入行，却满大街招sales，实在可笑。
17，请问哪里有有关地产买卖纠纷案例的网站?Go to www.reco.on.ca
18, 请问,现在是不是买卖房屋的好时机?如果你要是想卖房呢，时机还不错。
至于是不是买的时机，就见仁见智了。
如果打算买来自己住，不是短期牟利，现在买也可以，因为利率不错，等等也无妨；否则，还是缓缓吧。
19，最近想买15到20万左右的townhouse，只准备首付5%或者是10%。
其实主要还是投资为主，就是准备两三年后再卖出去的。
请指教如何进行？如果是想投资，我建议你就算了。
上涨的空间不是太大。
你只付5–10%，所以现在除了律师费土地转让税，还得交贷款保险，将来还要交佣金，赚钱的可能性不大。
20，我有一事想请教：我们于4月和一家建筑商签了合同造新房， 交了5000元定金。
此房原定于11月底交给我们。
现在这家公司告诉我们：市政府不给铺水管子，他们要到明年6月才能交货。
我们想不要了， 我们是否会有经济损失， 或者能否得到经济补偿？要看合同是怎么写的。
新房延期是非常普遍的。
开发商有没有在预定CLOSING的前65天通知你他不能交房了？如果他做了，合同又没有规定，那么他有权利延期120天；如果他仍然不能交房，那么你应该在这120到期的10天内要求终止合同；如果你没有，那么你只好再等120天；如果仍不能交房，合同自动终止，你可以拿回定金。
至于洪水罢工火灾暴动等属于不可抗力，买主不能终止合同。
至于补偿，如果他每次都按时通知你了，合同里也没有特别声明，你没有任何补偿；以上只是正常的情况，CASE BY CASE，我不承担任何责任，具体事宜请咨询你的律师。
21,什么是OHOSP？没收入是不是也可以购买这个计划？OHOSP，即Ontario Home Ownership Savings Plan，是安省政府对低收入人士的购房税务补贴，现在政府已取消这个计划。
详情请参见http://realtors.mls.ca/london/incentive_ohosp.htm里边讲的很清楚，只说一点。
有朋友没有收入，到银行要加入这个计划，但银行的很多人员不明白到底怎么回事，可能告诉你没收入拿不到补贴。
别理他，加拿大这种不学无术的人多了。
本来就是给低收入家庭的，个人收入超4万，家庭收入过8万，买了也是白折腾.
22，用几个经纪是不是对我更有利？错。
只要加入了TREB，每个经纪人使用的数据和资源是一模一样的，绝不会因为你的licence级别、工作年限长短或者长得漂亮不漂亮而稍有差别。
不同的是为你工作的经纪是否勤快和尽职。
很多人误会说多找几个经纪会更好，其实不然。
经纪人是很容易发现彼此的存在的。
曾经有个客人让我帮他找房子，告诉我他没有别的经纪。
结果第一次看房就被卖主认出来，搞得那哥们很没脾气。
当然也有碰到和别的经纪谈不来然后找来的，那么最好告诉别人哪些房子你看过了，哪些没有。
如果经纪人知道你同时和几个人一起工作，对客人是很不利的。
本来如果你喜欢一栋房子，经纪会把他了解的缺陷告诉你，甚至会建议你不要买这个房子。
但如果你还有别的agent，他会担心错过了这个，你找别人，人家不见得会这么坦白，干脆多一事不如少一事，吃亏的还是买主。
当然，有经纪仍然会有一是一，有二说二，那真的是好经纪，不过我相信比例很低，你不见得有运气碰到
