商业租约(Lease Agreement)是整个租赁过程中核心的环节，也是建立未来业主和承租人间的关系准则。
一不小心，生意经营可能会陷入不利的地步。
比如一中餐馆老板艰辛创业三年，好不容易在市场上站住脚跟。
结果当年和业主签约时没有要求Option的条款，结果业主在第四年续约时大肆加价，使餐馆的利润降低。
下面我们从业主和承租人间不同的期望来谈商业租约的主要内容，首先我们从业主在商业租约里的期待谈起：
就一般的商业租约而言，业主(landlords)希望商业租约(rent lease)写得使自己这方容易收到租金，并且方便自己把不能交租的人赶出去，或者，在发现有更好的获利存在的时候，也方便把人赶出去。
为了完成这种目的，在标准的商业租约里，业主通常有如下的条款让承租人签署：
1)商业租约期限条款(lease Term Clauses):商业租约总是有一个限定的时间长度，通常是五年，有时更长，有时更短，取决于两方面的同意。
通常，业主希望获得长时间的商业租约期限。
因为在长时间的商业租约里，当生意周围的环境变化，生意变坏的时候，业主可以用一个特定租金栓住承租人。
相反，承租人通常希望获得尽可能短时间的商业租约，这样，她/他便于在租约到期时就搬出去。
2)加租条款(Rent Increase Clauses):由于维持和管理保持一个购物中心开销的原因，业主通常希望在商业租约里包括每年按一定百分比增涨租金的条款。
3)维修条款(Maintenance Clauses):这类条款通常是承租人和业主之间的注意焦点。
这类条款指明哪一方对出租的某些部分的维修负责。
通常，条款要求承租人要让租下的地方保持干净，并保持窗户在良好维护状态，保持墙面状态。
通常，业主假定要对下水管道、暖气和空调保持良好状态负责。
4)违约条款(Default Clauses):这类条款说明各方在条款违反时候另一方的权利。
5)限制性条款(Restrictive Covenants):绝大多数商业租约里包括着和商业有关的规则，比如承租人可以或者不可以在租下的地方运作生意，以及做生意时能够使用的标志(包括标志的形式和文字等)。
更进一步，限制性条款通常要求承租人限定生意开业的时间，或者要求承租人遵守当地的法律。
6)转租条款(Sub-Leasing Clauses):这类条款阻止承租人在没有经过业主书面许可前把租到的地方再转租出去。
业主写上这类条款是为了预防承租人从所租地方的转租上获利，却没有与业主分享所获。
7)税与公共费用条款(Tax/Utility Clauses):业主除了要承租人支付所有或部分水电冷热空调费以外，通常希望承租人支付一部分地税。
8)书面生效条款(Integration Clauses):这类条款允许业主在口头许诺而不打算遵守上这类非道德的行为中脱身。
这项条款通常在契约的最后一条，承租人经常忘记了仔细阅读。
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