地產百科A to Z: ASSESSMENT(物業估價)
物業估價是房地產買賣中價格定位一個總要的參考指標,不過這裡要談到的物業估價是由政府的都市物業估价公司(MPAC)來評估的.不同于地產經紀對物業的評估(主要定市場叫價),政府的物業估價最主要目的是征收地稅.
安省政府是如何決定一個物業的估值呢?都市物業估价公司(MPAC)根据安省的估值法案和由省 政府建立 的條 例來區分并估計全安省 所有的物業. 當對特定的一處物業進行估值時,都市物業估价公司(MPAC)會分析其所在區域內的物業銷售价格.這些售价提供 物業估价的基礎.現實安省都市物業估价公司(MPAC)物業估价主要採用現時价值評估法,可細分為三種傳統的模式:
(1)直接比較評估法(Direct Comparison Approach);(2) 價值評估法(Cost Approach)和(3)收入評估法(Income Approach).這三種方法我將另外撰文論述.
目前安省的物業估價系統根據土地和物業用途,把物業分為七大類進行估價:(1) 住宅/農場物業(Residential/ Farm); (2) 多單位住宅物業(Multi-residential);(3) 商業物業(Commercial);(4)工業物業(Industrial);(5)管道物業(Pipeline);(6)農場(Farmlands)和(7)林地(Managed Forests).在這七大類基礎上又劃分為若干小類,使地稅征收精確合理.
安省每都要對全省400萬處物業進行估價,並及時向業主發處征稅通知書.去年家住Oakville的數十戶家庭受到政府的地稅通知書,他們兩年前30萬購入的物業,被政府評估為50萬左右,即要按50萬的標準受地稅.結果他們聯名到安省估值評審局(Assessment Review Board)提交上訴書.
估值評審局是安省律政司轄下的仲裁署,需要填寫特別表格和繳交有關費用,業主和MPAC也會被要求出席地稅重估聽證會.估值評審局(ARB)的網址是www.arb.gov.on.ca.如果業主對估值評
