本期结合两个具体实例分析如何判定一个加油站是否具有投资价值？
实例一：
ＥＳＳＯ加油站，叫价约200万，在多伦多东边的彼得堡市附近，驱车从多伦多出发1小时20分钟，该油站４年新，占地超过半亩，4个新玻璃钢油罐，及4个新油泵，有便利店年入约18万，麦当劳连锁店年入约3.6万，汽柴油年入15万，还有LOTTO和ATM 收入等，CAP RATE 约13%。该油站地处小镇的中心，旁边是当地的唯一一所高中，该镇没有Tim Hortons，无Subway，CoffeeTime 等与油站的麦当劳竞争，故该麦当劳生意异常火爆，日日排队，也带旺了油站的便利店、LOTTO、等其他生意，该镇还有两个小加油站，价值约50-60万，无法与他竞争。该油站地点好，无直接和强烈的竞争，现金流稳定，人气旺，油站新维修费用很低，缺点是麦当劳店的租金收入较低约$3000/月，正常为$6000/月。
去年5月、8月我分别带两个客人去看，客人对麦当劳的租金均不满意，当时商业贷款利率较高，最终放弃，今年2月末，我带另一个客人去看，该客人比较满意，但几经犹豫，最终经过费用成本分析，决定下Offer，当我通知对方经纪要下Offer时，经纪告知头天晚上已经Sold Condition，我的客人后悔莫及。
点评：
1、 牌子好，ESSO是加拿大的最大油站品牌。
2、 位置好，比邻高中，处于小镇中心，目前，所有比邻高中和高层公寓的加油站大多是旧的加油站，因为加油站毕竟是危险品行业，在新的所有规划中，加油站均避开人流密集区域，在新的开发区中已提前7-10年将加油站位置规划完毕，因此，在旧区中，处于镇中心的，尤其该加油站比邻高中，位置绝佳，是可遇而不可求的。
3、 竞争小，该镇的其他路口很难再建加油站，现存的两个小加油站不具备改建和翻建的条件，该加油站在当地在相当长的时间内将降一枝独秀。
4、 有麦当劳店，带旺人气，尽管其租赁合同不尽合理，但利大于弊。
5、 维修费用低，4年新的翻建的油站，几乎是全新的，对于新入加油站行业的人来讲比较易于管理。
6、 Cap Rate 13%，不算高，但稳定，在商业地产中已经是很高的回报了，有几个从事便利店的朋友来电问加油站，把加油站的回报与便利店的回报比较，认为还是便利店更好，我的回答是：他们属于不同类别的商业项目，不是一个重量级，无法比较，就像飞机和汽车你无法说那个更好，各有利弊，如果你资金有限，就去经营便利店，如有一定的经济实力，就可以经营加油站，让它成为你的世袭产业。
7、 如果看好了，该出手时就出手，还要快，后悔药是无处买的。
实例二：
ＥＳＳＯ加油站，叫价230万，后降价到195万，又降到165万，距多伦多西１小时车程，处于旅游区中心，旁边是未来的高尔夫球场球会俱乐部，一个省级公路的北侧，业主是修车出身，是上辈传下来的土地，34年前，业主申请改建为加油站并一直经营至今，该油站占地约4亩，５个泵，一个老字号的芝加哥名品牌餐馆，有约1600个座位，方圆30公里的居民几乎经常光顾，尤其是各种家庭及大型活动更在该餐馆举行，２楼是5200平尺的住宅，有8个巨大的卧房，地下室为设备和办公室，约 4400平尺，地面层约8400平尺，除了餐馆外，还有便利店和修车房，07年12月，在一次Ｐａｒｔｙ中，业主与太太跳舞时突发心脏病去世，由于生前家人一直不过问生意之事，在业主突然去世后，家人无从着手打理生意，致使修车生意停顿，餐馆关闭，价格从230万降至165万，仍没售出，然而，经过半年多的适应，原业主的儿子渐渐知道如何打理生意，并将餐馆重新装修，原来的修车房改建为Ｔｉｍ Ｈｏｒｔｏｎｓ并已得到批准，即将营业，业主的儿子看到了油站的巨大潜在价值，于是停止出售。从07年末到09年2月间，我带了3个客人去看，他们均以 占地大但利用率低，物业大，管理较难，当时的回报率不高为由，没有购买，尽管磨破我的嘴皮也无济于事。
点评：
1、 该油站属于投资型，没有投资眼光的人难以看到他的巨大潜在价值。如果在08年中期购买，$150万左右可能买到，但是现在，该油站的Tim Hortons 开业，新餐馆装饰一新，重新推向市场，价格可能在250万以上了。
2、 看待一个油站，如果有Tim Hortons 和麦当劳的潜在合作机会，或者能申请到酒牌等，位置好，竞争小，就可以出手购买，外加些条件保护自己，不能等到油站所有的好条件都具备才出手，因为，油站具备很多好条件于一身，价格一定高昂。有魄力，真正想投资加油站的人要买那些具备潜质的加油站，然后，自己努力完善，至于英文不好，加油站管理经验欠缺，都不是大问题，经纪可以帮助，关键是要具备投资者的魄力和眼光，才能赚到你想赚的钱。
3、 当前，几乎处于0利率时代，购买加油站的成本已大大降低，明年安省2税和一，对所有经商的人是长期利好，政府千方百计鼓励投资，增加就业，请抓住机遇。
因篇幅有限，本次仅举2个例子，下期将推荐两个有投资潜力的加油站。预知详情和更多加油站信息，请联系：647-200-3629，Email:[email protected]
