影响地产投资成败的重要因素—信息的不对称性
在房地产市场交易中，信息的分布往往是不均衡的。
常常是交易双方一方掌握的信息多，另一方掌握的信息少；一方掌握的是准确的信息，另一方获得的是扭曲的信息。
这种市场交易双方掌握信息不对等的现象即是所谓的信息不对称。
中国作为一个发展中国家，房地产市场商品化还不到25年的时间，信息不对称的问题相当突出，存在于其房地产业链条的各个环节。
在供应环节，土地价格是如何确定的？各种材料价格是多少？缺乏完善的审计与监控。
在生产环节，老百姓很难知道房子里是什么样的钢筋、水泥，不知道是什么样的水电气设施。
在销售环节，消费者很容易被一些人为的虚假繁荣所误导……
如果信息对称，市场前景是可预期的，人们的市场行为会趋于稳健、理性，但如果信息不对称，开发商掌控了房源、房价、销售进度、供求比等等对购买行为产生决定性影响的核心信息，利用信息优势炒作、哄抬房价。
而购房人和投资人对此一无所知，在焦灼、迷惘、不可知的心态下，大道不通，小道流行，市场一有风吹草动，就极有可能出现由迷惘到恐慌的蜕变，要么一窝蜂抢购，要么一齐持币观望。
1994年就在中国经营过房地产公司的杨洪认为，从这个意义上说：在中国投资房地产，与其说是投资，不如说是投机。
相比中国而言，加拿大有完善的MLS系统和经纪代理人制度，房地产市场要规范和健康得多，透明度也要高得多。
但能不能说加拿大房地产市场不存在信息不对称呢？杨洪的答案是否定的。
诚然，在加拿大，消费者可以通过多种途径获得房地产市场的准确信息。
但是，消费者对信息的误读，也能造成信息的不对称。
为此，杨洪总结出五种造成不对称性的因素。
一、游离于完整信息之外。
杨洪说，有这么一种人，他们往往不愿意与经纪合作，游离于完整信息之外。
他有一个客人，两年前通过前一任房主的私售，以32万买了一幢半独立房。
卖主称，这个价是这个街区同样条件房子中最便宜的。
两年后，这位客人想以35万卖房。
按理说，两年后以这个差价卖房，比较合理。
问题在于，在买房的时候，由于是私售，没有专业人士指导，本应该30万左右的房子，她多花了2万。
现在的市价才33万左右，要卖到35万是不可能的。
杨洪建议她，要么按目前的市场价卖，要么私售，省下佣金。
这位客人私售了很长时间，也没有出手，最后不得不按市价卖了。
加上装修等费用，基本没有赚钱。
由于游离于完整信息之外，造成了信息不对称，导致投资失败。
二、只注重显性信息， 忽视隐性信息的重要性。
完整信息不仅仅包括MLS系统里的显性的信息，如房屋的历史成交价，同一社区同类房屋成交价，都有几任房主等，还包括只有通过长期的实践和大量的亲身经历积累起来的经验才能获知的隐形信息。
我们可以发现有的房子卖的很贵，有的很便宜，有的成交价高出叫价很多，有的却打了很大的折扣才成交。
每一个房子是在什么样的条件下成交的？为什么会这样？这里面需要研究的东西实在是太多了。
这也是为什么越有经验的代理人， 就越能准确的把握机会的原因之一！
前几天，杨洪带一位客人也是朋友去谈OFFER。
这个社区的独立房均价35万左右，急于出手的卖主挂盘价仅34万7千，讨价还价到33万9，已经很合算了，但客人仍不愿意买。
因为此前他曾考虑下另一个房子的OFFER，被别人先下手用FIRM DEAL的手法砍了九千元。
所以他认为，这一单也应该能砍去这个数。
其实我们很难去强求每一个成交价都是这个社区的最低价。
简单的以能砍下多少来作为是否成交的标准实在是不可取！
三、对市场缺乏总体把握，造成很多误区。
A：认为目前利率太高。
了解历史的人都知道，加拿大平均利率为8%，目前利率是偏低的。
B：认为多伦多的房地产会大降。
很多人认为，美国降了，加拿大也会降。
其实，很多的人并不了解：我们生活在多伦多真的是十分幸运的。
与纽约、伦敦、巴黎、温哥华等城市的天价相比，多伦多的房价是非常健康的，泡沫成分不大，房地产大降的可能性微乎其微。
C：用自己生活社区小圈子的眼光来看市场。
很多人认为， Condo不升值，不能作为地产投资的选项。
为什么会有这样的判断呢？
举例说明：在Sheppard/Finch及 Victoria Park/Warden一带，有很多30多年以上的老Condo大楼，如果投资在这样的CONDO里，就违反了几乎每一条CONDO投资的原则。
太旧、太大，管理费极贵，卫生条件极差的Condo绝不适合投资。
但为什么这样的大楼还是有人要买呢？一是因为它便宜，第二就是因为它往往面积很大，满足新移民家庭的使用功能同时还能分租。
往往因为这两点，很多华人移民一落地就住到这里，它适合在暂时经济条件有限的情况下自住或分租。
但决不是一个好的投资！许许多多的人对其它区域适合投资的Condo不了解，也不了解CONDO投资的原理，就自己眼光所及，认为不能投资Condo。
看问题不了解就里，也导致信息不对称。
四、地产投资需要多方面的专业知识，知识不全面，也会造成信息不对称。
术业有专攻。
即使市场很透明，如果不是专业人士，也会迷失在浩如烟海的信息海洋里。
杨洪举例说，越来越多的人开始热衷于商业用房的投资。
住宅房和商业房投资有什么不一样的地方，很多投资者并不完全清楚。
比如，税收规定是不同的。
买住宅房，GST是包含在房价里的；而买商业房，还要另交6%的GST，而通常卖方是不愿意承担这笔费用的；两种物业的地税税率更不相同；贷款政策也有区别，住宅房的贷款利率一般是Premium Rate减1.0%-0.9%，而商业房的贷款利率却要在Premium Rate上加1.0%-2.0%。
如果没有税法和贷款方面的知识，要想算出投资成本及回报都会有困难。
五、市场信息是瞬息万变的。
举例说明：圣诞节前，DownTown地区地铁站旁边一Condo出售最后5套单元。
这个地区目前公寓市场价约390/SF，由于发展商本人很长时间没有Update这个区域市场的信息（老虎其实也有打盹的时候），导致用2年前的价格拿出来卖，其二室一厅的单元，结构设计基本合理，但仅售320/SF，比市场价每平方英呎便宜了70元。
元旦过后，意识到错误的发展商马上把价格调到390/SF。
二室一厅单元，860平方英呎，调价前近28万，调价后接近34万，短短两个星期，前后差价近6万。
这个区域今年很难再找到那个价位的新房了。
杨洪说，他有两个客户，反应敏锐，抓住了这个机会。
而另3个客人，因为犹豫而错失良机，后悔不迭。
还有一个例子，Sheppard/Leslie区域一Condo项目，去年11月在Westin Prince Hotel做VIP销售，非常抢手，导致第二个星期上涨1万。
后来，售楼部搬到Sheppard/Leslie 建楼现场，价格又悄悄下调一万，降回原价。
类似这样的Information或者说Privilege，MLS和报纸广告上是看不到的，一般人很难知道，只有随时观察市场和有Connection的专业人士才能在第一时间获得。
不了解瞬息万变的市场，也会造成信息不对称。
杨洪说，前几天他看到一篇文章，认为房地产交易信息的不对称性是地产代理人制度（系统）造成的。
就是因为地产经纪垄断信息，所以消费者才得不到完整的信息，文章的作者号召大家推倒这面横亘在买卖双方的墙。
杨洪认为，恰恰相反，地产经纪作为信息沟通的桥梁，可以有效缓解需求双方的信息不对称，保证交易的公平合理性。
如果实在是认为北美经纪人制度和MLS系统阻碍了自己获取信息的权利，其实推倒这堵墙的方法很简单：投资者最好自己考地产经纪执照，大概花费4700元，用1年左右的时间，通过各项学习考核，就可以名正言顺地使用专业的MLS系统查询各种房产信息；同时为了维护这一系统的正常运行， 每年只需要缴纳近00.00的维护费用及保险就可以了。
其实很多专业的地产投资者就是这么做的。
在本报105期《地产投资的秘密系列文章之一: 地产投资离你有多远？》一文中，杨洪将地产投资划分为七个层次。
如果想进行第四层次，即商业用房或土地或以上层次的投资，杨洪建议，投资者最好自己考地产经纪牌，系统地学习和掌握房地产投资所必备的各种知识，然后再在实践中不断地摸索与提高。
如果自己有其他更好的事业，实在是放不下来，又对地产投资感兴趣，那最好还是找一个值得信赖的专业地产代理人做为Lifetime Partner，建立相互间的信任，共同受益。
