笔者在上一期文章中重点介绍了房地产经济周期四个阶段与特点, 从全球房地产市场价格走势曲线来看，任何一个市场都存在着一个波动周期。一般而言，越是房地产市场成熟的国家，每一个周期的时间越长，周期内价格波动越平缓。越是新兴的房地产市场国家，其房价波动周期时间越短，价格波动越剧烈。笔者在本文中将结合房地产经济周期四个阶段来分析一下美国房地产市场的历史,周期特点与当前现状.
美国自1870年以来，房地产共经历了8个周期。周期时间有长有短，最长的22年，最短的15年。全部周期平均长度为17.8年，因此可以把18年看成是美国房地产周期的一般长度。
从1994年地产复苏算起, 美国房地产市场在经过了长达12年的增长后于2006年下半年开始出现下降, 从美国以前的房地产市场调整周期看，一般是三到五年的周期，而此次美国房地产市场的调整才不过两年，因此还要继续下降，起码到2009年的下半年，美国房地产市场都会继续呈现趋势性下降。美国房价调整还未见底，仍有10%－15%的下跌空间. 房价还要下滑一个阶段。如果以美国18年的地产周期计算, 2009年将是最低谷(上一次波谷为1991), 然后再经过2-3年的萧条阶段, 美国房地产市场将在2011年后进入下一个复苏与增长阶段.
耶鲁大学的席勒教授认为，房屋价格在2006年时高出合理价位20%到30%。现在下跌幅度大约15%到17%。这就是说，房价还有下跌的空间。如果幸运的话，全国平均房价会再跌5%，如果不幸运的话，跌幅会达到15%。
不过，哥伦比亚大学的金融学教授查尔斯.卡洛米利斯表示，美国的房地产市场衰退已经进入了最后阶段，从房屋销售来说，现在已经达到谷底，6月份的销售开始回升。从新房动工率来看，谷底已经接近。虽然失赎权的数量今后还会有所增加，但是它们对房价的冲击不会很大。今后两年，房价下滑的幅度大约只有5%，而不是20%。
在谈到房市前景的时候,卡洛米利斯同意主流专家的看法,认为房地产市场的复苏将是缓慢的. 但是,他的观点的不同之处是,房价已经接近谷底,明年会保持平稳. 房价的回升将是2010年以后的事情了。
此次美国房地产市场调整的主要力量来自于去年夏天，美国次贷危机全面爆发，并迅速从房贷市场蔓延到其它金融领域影响到美国的实体经济，并引发全球主要金融市场的持续动荡。次贷危机宣布了美国房地产泡沫市场的终结, 次贷危机的爆发，源于美联储连续降息，实行宽松的货币政策。受此影响，房地产市场开始迅猛发展。推动这一现象的最直接因素就是贷款机构的次级房贷计划。它主要针对无法申请到正常贷款的低收入人群。2007年夏天，形势转变，房价下跌、银行回收房越来越多，次贷链条开始断裂，次贷危机愈演愈烈，引起世人关注。
2008年次贷危机进一步蔓延和深化。今年3月，美国第5大投资银行贝尔斯登宣布出现流动性危机，最终被摩根大通低价收购。雷曼兄弟、花旗银行这些曾深度涉足次贷领域的金融机构如今都在艰难度日。 7月，美国最大的两家住房抵押贷款融资机构———房利美和房地美陷入困境，带动纽约股市大幅下挫，进入漫漫“熊市”。7月11日，加利福尼亚州的印地麦克银行遭疯狂挤兑后宣布倒闭、被美国联邦储蓄保险公司接管。而7月底, 美国总统布什批准了3000亿拯救房市法案。新法案让房主能够申请利息较低的贷款，也可以用来拯救目前陷入困境的房利美和房地美两家大型贷款公司。那么美国的房地产市场究竟是要进一步恶化, 价格仍然大幅下降, 还是市场调整将要接近尾声?我们还是拭目以待吧.
笔者将在以后的两篇文章中重点分析加拿大和多伦多房地产市场的特点,周期与现状.
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