An economist is an expert who will know tomorrow why the things he predicted yesterday did not happen today.
(经济学家专业于在明天知道你为什么他昨天的预测在今天没有发生)
— Laurence J. Peter (1919 – 1988)
我们在前两部分谈了买于不买的优缺点和误区，可是一个根本的问题依然存在——未来房价如何？因为对绝大多数的中国人而言买房是很优先的考虑，可是现在房价长了这么多，是不是已经到了这个周期的顶峰？
如是那样，买了以后价格马上掉下来不就麻烦了吗？。
此次我们谈谈未来房价的问题。
但我不会预测价格的变化，因为“不才，也不预测”(never know and would not predict)。
我所要做的是就影响因素提供资料，结论由大家自己下。
影响房价的因素有很多，大概有五类：大众的一般心理；大众群体对近期历史的解读；大众对短期未来的期望；供求关系；与其他投资手段的竞争。
1、大众的一般心理：
正如股市一样当所有的人都认为是熊市的时候，那么牛市就开始了。
因为那时已经没有人卖股票了。
可是现在对於房市你可以听到两种声音，一种是房价该调整了，一种是它还会升。
当两种意见都很普遍时，说明正在进行的趋势还在进行。
认为房价该调整的人还在观望，还在等着买。
只要有人等着买，现在我们所处的趋势就还有活力。
今年尽管”抢房”的现象有所减少，但是只要价格标的合理，出盘1-2周就会很快售出就是大众心理的解读。
2、对近期历史的解读：
我们在第一部分提到的几个例子就是很好的说明。
大家的看法是：房地产好于股票。
那么根据逆向操作的理论是不是房价该该调整了？ 我认为还不到时候，只有当绝大多数人群的看法是如此时才是逆向操作的时机。
而且如果我们将观察时间放长点， 你会看到此次增长与80年代的相比， 刚刚开始而且更健康。
3、短期未来的期望：
数据显示经济好转的说法是真的了。
如果经济好转，大家对工作稳定性的担忧就会减少，买房的信心就增加。
同时因为经济好转，利率就会上调，因而怕误了这班40多年中最低利率机会的人就会趁机会入市。
4、供求关系：
供求又受许多因素的影响，我们可以看看CMHC提供的统计， 现在的建筑业已经不是以前的那样了， 没有大起大落， 建筑的增长率与人口的增长率紧紧相连， 基本同步增长。
但是由人口结构上分析，有个情况不容忽视(图1)。
在1996-2001年之间45-54岁年龄组人口增加巨大，由”婴儿潮”的先头部队所引导。
他们是现在拥有大房的年龄组，那么5-10年后他们进入退休或准退休时期，梦屋变空巢。
他们对房市的影响将不容忽视。
我的看法是他们由大换小的过程将对高价位大房子产生负面影响。
另外过去5年25-34岁年龄组人口下降许多， 意味着他们对房屋的吸收能力后劲不足。
5、与其他投资手段的竞争：
对房市投资往往是稳健投资人的钟情所在。
但是考虑到股市将有不俗的表现，估计房市对投资人的吸引力将不如前3年好。
那么到底房价如何，将几种因素综合考虑，房市仍有几年的好表现，然后Condo 会受到供应大的压力，渐渐地高价大房子由”婴儿潮”的 由大换小的趋势受到冲击，并会在2010年左右突出出来。
但是近2年此组仍会表现不错。
同时现在是买休闲屋和度假产业的好机会。
买或是不买？
每个人都有自己不同的经济条件和生活方式，尤其是对未来的理解更是各有千秋。
我认为在买与不买之间平安最重要，这是我所持有的信念。
如果你决定现在不买，下次朋友聊天时，如果他们讲他们的朋友房子涨了多少多少时，你可以回砍一把：我在2002年10月份买了一大把一块钱左右的股票现在都在20块钱左右。
刘晓红 416-878-3887 (本文曾在东方之星发表)
