在买屋过程中,地产经纪与买方存在“顾客”和“客户”两种不同的关系。
在不同的身份关系下,地产行业协会对经纪有着不同的职业要求和道德规范。
同时,经纪对买方存在着不同的法律责任。
下面谈谈在不同的情况下,地产经纪的责任。
1.在没有签定任何合约 (buyer agreement)下,地产经纪为买方提供服务,买方的身份是顾客。
经纪对顾客所负的责任是:用心回答问题;公正对待顾客;不可以进行不实的陈述。
但是,在某些情形下,地产经纪和买方之间虽没有签定合约,但买方对经纪十分信赖,透露自己的一些秘密信息。
经纪也代表买方起草,递交offer。
并在成交时,在offer 的 confirmation of representation 一栏中注明的了代理关系。
这样,买方在交易成交的那一刻起,就不是“顾客”身份,而是就事实上的“客户”身份。
2. 在签定买房合约的情况下,买方的身份是客户。
地产经纪对待客户必须做到:敬业;服从客户的意愿;忠诚,并公开与该地产有关的所有信息;妥善处理与房产交易有关的金钱和文件。
也就是说,经纪必须把客户的利益放在第一位,只要客户的要求是合法的,就必须去办。
凡是涉及与该房产交易有关的信息,资料,不论客户是否要求都必须说明和告知。
3.除非特定的情况下,卖方经纪把买方当作顾客对待。
他对顾客的责任是:用心回答问题;公正对待顾客;不可以进行不实的陈述。
4.在卖方经纪在担任卖方经纪的同时,把买方当客户对待,也就是通常所说的“双方代理”。
双方代理产生的前提是,该经纪必须首先取得卖方的书面同意,取得代理买方的许可,然后再从买方得到书面协议。
鉴于,买卖双方存在一种利益冲突的关系,所以地产经纪需要格外小心,因为他在尽到对方都负有对客户的责任外,还必须保证对买卖双方都公证,不偏不倚。
同时,对任何一方的秘密信息都要恪守机密,不得泄露给另一方。