在地产交易中我们常常会遇到Dual Representation (双重代理关系), 那么双重代理对买卖双方究竟有利还是有弊? 这是一个非常敏感的话题! 在讨论这个问题之前, 笔者还是把地产交易中地产经纪的四个角色简单地介绍一下:
- 买方经纪 (Buyer Representation): 顾名思义, 代表买方, 对买方有忠诚, 保密, 说明, 报告, 服从等义务, 对卖家有诚实, 公平的义务.
- 卖方经纪 (Seller Representation): 顾名思义, 代表卖方, 对卖方有忠诚, 保密, 说明, 报告, 服从等义务, 对买家有诚实, 公平的义务.
- 双重代理 (Dual Representation): 代表买卖双方, 对买卖方都有忠诚, 保密, 说明, 报告, 服从等义务.
- 顾客服务(Customer Service): 经纪只对服务对象(Customer)有诚实, 公平的义务.
这里我们主要谈一谈Dual Representation (双重代理关系). 地产市场当中90%以上的交易是通过买卖双方经纪完成的. 也有一部分是通过Dual Representation (双重代理)交易的. 加拿大房地产协会(The Canadian Real Estate Association) 已明文规定不鼓励Dual Representation (双重代理),但由于市场上有需求, 所以也不明令禁止. 那么双重代理对买卖双方究竟有利还是有弊? 在正常情况下, Dual Representation (双重代理关系) 确实有一定的好处, 可节省中间交易时间和成本. 但买卖双方一旦在交易过程中发生纠纷, 往往把地产经纪置于一个不利的位置, 因为在Dual Representation (双重代理)关系下的地产经纪无法真正实施其代理职能: 忠诚, 保密,说明, 报告,服从等义务. 为了说明这一点, 笔者现举一个近期遇到的实例说明一下:
笔者上月接到一个电话,来电方说他们刚刚在Open House看到一个的Freehold Townhouse镇屋, 非常感兴趣, 并把房子的地址告诉了我, 要我帮助评估一下价格. 经过仔细的分析, 我告诉他们该房子的市场价格(Market Value) 应在34万左右(上下应不超过1-2千的误差), 在带领他们参观后, 更加证实了我的评估. 虽然我们没有下Offer, 但两周后该房以34万成交(通过买卖双方经纪). 在得知成交价后, 该客人对我说出了实话, 原来在当天Open House时, 卖方经纪发现他们有兴趣, 并且没有买方经纪, 所以要以Dual Representation (双重代理) 帮助他们买房. 告诉他们卖方已经收到了一个Offer, 要他们给出34万8千5百才能保证卖给他们, 并在当晚帮他们以$348,500 有条件买下了此房(Conditionally Sold). 为了防止被欺骗, 他们才打电话给我要我帮助评估价格. 在得到我的估价之后, 他们没有交纳定金, 并以贷款没有成功为理由拒绝了该DEAL.
一般说来, Dual Representation (双重代理)的产生往往来源于买方,买方为了压低买价,认为直接找卖方经纪会节约费用并省去许多麻烦,有经验的房地产经纪会在这个问题上非常谨慎. 但凭良心讲, 很难做到真正的公平! 大家可以想一想: 出售的房子是经纪从卖方那里争取来的Listing, 如果不能取悦于卖主, 反而得罪了卖主, 后果将是如何?
为了避免因Dual Representation (双重代理) 产生的纠纷, 安省房地产协会(OREA)要求地产经纪一开始就要向买卖双方显明代理关系,并签署一份成文的代理关系说明书 — Working with a Realtor : The Agency Relationship. 这样纠纷一旦发生, 买卖双方和经纪的利益都可得到法律保障. 但在实际交易过程中很难做到真正的公平. 利弊与否只有当事人最清楚了!
以上的分析和建议仅供参考. 如您有兴趣进一步探讨, 请Call 416-797-8088 or Email to [email protected] 环球地产集团资深经纪 孙志峰STEVEN SUN
