地产百科A to Z: Deposit 和契约理论
房地产买卖合同实际是买卖双方所立的契约.契约理念可以追溯到圣经中大卫与其民签订的盟约、罗马法和亚里士多德政治学中所讨论的原则。
洛克、卢梭和康德等近代西方思想家进一步发展了契约论。
美国哲学家约翰•罗尔斯是20世纪美国乃至西方思想界最重要的哲学家之一，一生致力于研究和阐述政治哲学和伦理学的基本问题。
他于1971年发表的《正义论》一书被西方学者推崇为政治哲学、道德哲学、法律哲学和社会哲学的“最伟大的成就”。
人们经常把该书当作与洛克的《政府论》、密尔的《论自由》齐名的“自由民主传统的经典著作”，并认为该书是将道德哲学与政治、伦理理论与实践结合起来的尝试，是“在正义与西方文明的当代现实之间的一座桥梁”。
罗尔斯与上述古典契约论的理论家不同之处在于：他提出了具有普遍性的正义概念，并把人们所熟悉的社会契约理论如卢梭等人的理论提升到更高的抽象层面。
罗尔斯认为，社会契约并非是历史性的事件。
它是假设的、非历史性的。
这就是所谓理性的当事人在某些条件下达成的一致。
这是一种意识的契约，甚至不是相互交流的行为. 在罗尔斯契约论中各方代表仅仅关注他或她自己的利益；罗尔斯把这描述为”相互冷漠”。
这有两种可能性：⑴人们实际上是自利的。
⑵人们接受的是最大最小值策略。
罗尔斯进一步指出: 原初状态(the original position)是一种有用的启发性设计，是对最初状态( initial position) 的一种较受欢迎的解释。
这种最初状态非常特殊，是一种假设的公平状态，是为保证任何已经选择的制度而设计的，它是极其公平的。
设计原初状态的目的在于”原初状态观念旨在建立一种公平的程序，以使任何达成同意的原则都将是正义的? 一旦公平的程序已经建立，不管什么样的程序，倘若程序能够得到很好的遵循，结果应该是公平的。
定金制度实际上是保障交易的公平完成所制定的. 在安省一般的地产实践中,有地产经纪参与时,定金要交给卖方经纪公司的信托户头上; 没有地产经纪参与时,定金交给卖家律师,不能直接把钱付给卖家本人。
定金多少没有固定的标准,一般不超过卖价的10%.所交的定金在最后交接时会从售价中直接扣去。
在安省的标准offer(Agreement of Purchase and Sale)文本中有一栏小字(Herewith/Upon acceptance).这说明了两种交定金的方式,一种可在提交offer时同时副上定金,这是Herewith的意思.但大部分情况下人们多采用Upon acceptance,意思是只有接受了offer买家才交定金. 正常情况下,买卖双方没有满足合同所定的条件(Condition), 双方签署Mutual release 后定金可如数退回买方. 但买卖双方都满足了合同所定的所有条件(Condition), 而买方突然反悔不想买了,这种情况下卖家可拒绝签署Mutual release, 买方是不可能立即拿回定金的. 如有争议之处,买方可过法律手段来解决. 结果肯定是两败俱伤,律师得了好处.
在西方文明中契约的实践与精神是一种非常悠久的传统，既神圣又世俗。
契约一般是指交易各方为同时获得更大利益而进行的基于平等地位的一种自由交易，并因此建立起一种权利义务关系。
从这一契约观念来看，契约包括五个方面的重要特点：1、契约是建立在相互意见一致的合意基础之上的；2、契约是当事人不受干预和胁迫地自由选择的结果；3、交易各方的地位平等；4、立约人在立约时认为对双方均更为有利（理性原则）；5、信守契约是一种道德义务。
定金制度是公平交易的第一步,罗尔斯的理论很有启发性：“无知才能公平”。
没有偏见就是无知，也就是不知道自己是什么人。
当一个人不知道自己在社会中的地位，不知道自己属于哪个阶层，不知道自己的天赋和才能，甚至不知道自己喜欢什么追求什么的时候，他的决策就是毫无偏见的。
当所有的人都在这样一重“无知之幕（veil of ignorance）”背后作决策时，他们所一致公认的社会契约，就是正义的。
这样一种人人都无知，因而人人都无偏见的状态，罗尔斯管它叫“原初境况（original position）”。
通俗说来,在加拿大,不管你种族如何,经济地位如何,社会地位如何,交了定金就要照程序走!!!
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