——大多地区05年房市总结及06年展望
风雨送春归，飞雪迎春到。
已是悬崖百丈冰，尤有花枝俏…
这冰雪世界中一枝怒放的，是连续9年不凋的地产之花，她在万楼丛中，笑着走过了2005年的头十个月。
涨，涨，涨，房产市场的主旋律
11月7日，多伦多地产局（Toronto Real Estate Board）主席John Meehan宣布，仅2005年头10个月，通过多伦多MLS多重放盘系统交易的房产达73,514宗，超过了去年前十个月的73,202宗。
据加拿大按揭与房屋公司（CMHC）预测，今年成交量可达85,000宗，有望超过2004年83,501宗的纪录，成为多伦多房市表现最佳的一年。
大多地区平均房价自1996年跌落到198，150元的谷底之后，9年来一直稳步上涨，97年$21，1307，98年$216,815，2000年$243,255，01年$251,508，02年$275,371，03年$297,398， 04年$314,000，05年10月份的平均房价则达到$342,450。
CMHC 2005年第4季度分析报告指出，05年平均房价将超过$335,000的水准。
总体来说，2005年大多地区房市走势仍佳，稳步上扬，呈健康发展态势。
高处不胜寒–房产热到顶了吗？
大多地区房市一路高奏凯歌，人们不禁开始担心：房价会不会已经到顶？会不会产生泡沫？毕竟没有一棵树是可以一直长到天上去的。
一般来说，房价攀升愈高，其下跌的风险也愈大。
近年来，英国、美国和澳大利亚等国的房市出现不同程度的下滑，已经给狂飙猛涨的房地产热敲响了警钟，就连一向以谨慎著称的美国前联邦储备局主席格林斯潘也表示，美国房地产市场出现了“少许泡沫”。
但就此而认定加拿大房市也将步这些国家的后尘，盛极而衰，目前还言之过早。
从长远来说，房价永远是上升的，只不过这种上升是波浪式的，有起，也有伏，并非每时每刻都在升。
但升和降应该是温和的，不能大起大落。
《经济学家》最近发表的一篇关于世界房价的深度报道指出，自从1997年房地产市场出现“牛市”以来，英国激升154%，澳大利亚114%，美国73%，房市象一匹脱缰的野马，朝着悬崖直冲过去。
而同期加拿大的物业价格仅上升了47%，属于温和上扬。
以多伦多为例，本地平均房屋价格自1997年以来，每年只是以5.4%的幅度稳步增长。
而上世纪八十年代末的加拿大房地产泡沫市场，短短四年房价就飙升了70%。
按目前这种增幅来看，多市房产在一段时期内出现泡沫的可能性较低。
那么，到底是什么在支撑着多市的房地产？其长盛不衰的秘诀何在？
关键词：新移民–沉舟侧畔千帆过
10月份，联邦移民部声称短期内会向内阁提交全新移民计划，希望能大幅度增加移民数额，即每年增加10万人。
此举意味着，新计划推出的5年内，每年会吸纳 320,000新移民，将移民数额增加到全国整体人口的1%。
加国去年吸纳了236,000名永久居民，以配合当局每年定下吸纳220,000名至 245,000名新移民的目标。
据悉，大多伦多地区向来是40%加国移民的定居目的地，假如新计划如期落实，则区内每年会增加4万名新移民。
移民进来了，首先要解决的就是住房问题。
而前几年落脚的移民，经过几年的积累，工作渐趋稳定，也纷纷加入购房大军。
源源不断的移民潮，可以说是大多地区房市的“定海神针”。
关键词：低利率-引来百蜂采蜜忙
利率是决定房市的第一要素，它决定着人们的购房付款能力。
利率越低，付款能力越强。
今年9月初及10月下旬，加拿大中央银行两次调高隔夜拆息利率零点二五厘，使该利率升到3%水平。
据估计，央行在2006年中期之前，还会再加息三到四次，使利率由目前的3%升至4%。
近年来，加拿大房贷利率一直保持在较低水平，在最近的两次加息之前，央行隔夜拆借利率仅为2.5%，是43年来最低的银行贷款利率。
超低利率极大地刺激了人们的购房欲望，为加国房地产市场注入了一针强心剂。
即使明年加息到4%，相比89年高达12.5%的货款利率，仍属较低水平。
当然，贷款利率的提高，无疑会增加购房者的还贷负担，影响消费者的购房意愿，但同时也会抑制房价，使市场更趋平衡发展，影响应该是积极的。
因此，加息应该不会对房地产市场造成大的冲击，仅会在小幅度上对市场进行调整。
预计明年房价会继续上涨，只不过上涨步伐会放缓。
Condo热卖—一枝红杏出墙来
05年初，地产界曾预测，今年独立屋将继续走俏，Condo不被特别看好。
结果市场的走势让行家大跌眼镜。
由于都市土地资源匮乏，独立屋比例下降，价格飙升，令大多数买家“望屋却步”，从而转向低价位房屋，使Condo、Freehold Townhouse等需求大增。
目前，Condo已占到加拿大新房市场的50%，且市场稳定，保持在20多万的水准，价格也可以接受，很受首次置业人士青睐。
大多地区的Condo能维持在这样一个低价位，有其历史原因。
上世纪八十年代末，本地区Condo以快于正常增幅10-35%的速度飙升；泡沫过后，1992-1997期间，Condo价格一蹶不振，低于正常增幅10-20%；1998-2003年，价格稍稍回苏。
目前本地区的Condo价格，应该说是处在一个合理的价位。
门前冷落鞍马稀 — 出租房空置率创新高
和异常火爆的房屋买卖市场相比，多伦多租房市场稍显冷落，房屋空置率上升，租金下跌，难免令很多“以租养房”者大失所望。
出现这种尴尬局面，主要是购房者增多，原来的租客摇身一变，成了房东，投入出租市场的房屋增加。
不过， 相信这种局面只是暂时的，由于经济的强势增长，大量移民进入，长期而言，租屋市场仍将保持旺盛的需求。
因此，权威机构仍将多伦多地区的房屋出租业视为一项良好的长期投资。
2006 — 房价温和上涨，平平安安又一年
2006年，有强势经济和低利率保驾，房市将继续爬高，但增幅将趋于平稳，呈现缓慢提升的势头。
出现这种势头，主要是由于利率微幅上涨，对2006年房价起到了一定的平衡作用，不会让房价涨得过高。
据加拿大房地产协会（CREA）预测，2005年全加拿大MLS多重放盘系统平均房价比2004年增长13.2%，是1989年以来最大的增幅。
2006年房价增幅，据预测在3-5%之间。
另外，加拿大已经历了 7年的新房建设热潮，现在这些新房储备已逐渐涌向二手房市场。
待售房屋数量的增加，也将遏制房价的涨幅。
房价温和增长是好个兆头，它不仅体现出相对平衡的市场，而且是加拿大不会出现房产泡沫的最好证明。
乱花渐欲迷人眼 — 2006新看点
Condo等中低价位房屋持续走俏
2006年，大多地区的Condo市场预计将继续走好。
由于利率上升，新Condo源源不断上市，未来几年，Condo价格估计还会略降。
另外，Freehold Townhouse目前价位已经被抬高，跟半独立屋不相上下，Condo于是成了低价位市场上的“独宠”，成了没有选择的选择。
新建独立屋价格继续攀升
受土地资源及现有房屋存货影响，加上明年的地皮价格、划地成本、建筑材料和劳工成本等仍会上涨，2006年新建独立屋建筑步伐将放缓，价格会继续攀升。
Condo, Freehold Townhouse 和Semi的风头，仍将盖过独立屋。
华人商铺热闹非凡
“遨天置地” 已于今年六月公开发售，号称有2000个车位，超过500间商铺。
紧接着，“锦绣中华”宣布发售二期项目。
太古广场和城市广场不甘落后，也宣布了新的扩建计划。
这3个项目在Steeles大街上一字排开，一场商铺大战已经拉开序幕。
太古广场2001年开业以来，商铺价格一路飙升，翻了一倍还一铺难求，于是引来各路群雄逐鹿。
很显然，这一条街上并不需要这么多商铺，一场血战在所难免。
“铺”市有风险，还望三思而后行。
年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。
房地产市场，永远是翻手为云，覆手为雨。
2005年，我们已经揪住了它的尾巴；2006呢，你还会翻出多少新花样？让我们拭目以待。
（南音）
