Cash is the king (现金才是王)—–股市谚语
以前我们谈到房子分租的苦与难,政府各种规定, 层层审批.毫不容易收了几个房租,税务局又盯上了, 真是苦不可言.那么我们为什么还要做房东? 而且我也多次推荐这种做法? 道理很简单——现金流通! 因为每月都可以有现金入账,好的话按揭可以减半.何乐而不为? 房子有增值的潜力,但也有下调的可能, 现金入账最实在,每月都有,难怪许多专家在选股票时特别盯住现金流通.此次我们谈谈房子分租的收入之可行性和税务事项.
1.收入回报:
我们模拟两个例子来看看. 第一种情况是地下室有分门出入,需要安装防火警报器,厨房,窗户和厕所,大概花费为$15,000. 换来的是每月净收入$500,那么第一年的回报是40%.第二种情况是地下室没有分门出入, 除了上述装修外, 另外开个门费用增加$8,000.结果是一年的回报为26%. 如果你将钱存入银行或买政府债券,回报应为2-4%. 另外一旦装修完毕,你可以一直租下去,一如股市用语:那是一头现金奶牛,用之不竭.
2.税务的优势:
你并不是用每月收到的租金数目来报税.因为当你把住房的一部分分租以后你就是在做生意,所以你要减去支出部分.对於用于分租部分的所有支出都可以抵税,对於用于全屋的支出可按分租部分的比例抵税.我们用个例子来说明.
假定: 1.月租金收入$700
2.抵税贷款$200,000@6%
3.地税增加很小
4. 房子为二层, 地下室完全分租 ( 此部分大概占30%)
5.个人所得税为 40% 项
6.刚刚买房现金不足,信用贷款支付一半装修费用.
那么报税情况如下 (按年计):
租金收入 $8,400
直接支出 抵税比例
信用贷款利息 450 100% 450
地下室维修 600 100% 600
预付最后租金利息 40 100% 40
地税增加部分 180 100% 180
整个房子支出:
按揭利息 12,000 30% 3600
维修 2,500 30% 750
取暖 2,000 30% 600
电费 2,000 30% 600
水 600 30% 180
保险 500 30% 150
地税 3,500 30% 1050
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抵税支出: $8,200
净收入:$200
应付收入税:200X40%=(80)
税后净收入:$120
加上固定支出:
按揭利息 12,000 30% 3600
维修 2,500 30% 750
取暖 2,000 30% 600
地税 3,500 30% 1050
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总共: 6,000+120=6,120
净回报率:6120/15,000=41%
怎么样?看上去不错吧.不仅如此,如果你支出大于收入还可以用此抵其他部分收入的税.另外还有,房屋增值部分是你的!而且不用交税!
现在你可能会说:看上去不错但是有两个问题.
1. 我不经过政府的一系列烦琐手续将地下室合法化,一样可以出租,我为什么多此一举?
事实上这个问题很现实,政府为了保护每个人的利益立法多多,但对此的缺点是大大的增加了费用.温哥华在80年代就发生了同样的事情.当政府将分租合法化规定以后,供应量由原来的37%下降到30%.据说多市有意改善使其更合理.但是法规在,如果你不执行,一旦有了问题,他有话说你有麻烦.
2.现在租房市场疲软,房子空置率已有上升,分租是不是好主意?
是投资就有风险,是市场就有波动.当供大於求时你随市场要求下调不就行了?当然如果你必须要一定租金才能支付按揭的话,最好先别买房,因为这样压力太大.
如果需要更多信息,有牢固网站特别有帮助. (www.landlordselfhelp.com,www.cmhc.ca).
刘晓红 416-878-3887 本文曾在东方之星发表
