投资商铺前五个必需问的问题
随着多伦多地产业的兴旺,最近几个月内发售的各类商业地产项目就有十几个，开发商展开的种种优惠也一个比一个更加诱人。
那么，投资商铺项目到底该怎样识别其品质，又该如何保证投资回报率呢？投资者不妨在考察过程中对项目提出五个自测的问题。
第一个问题：周边消费要否具持续支撑力?
商铺项目周围的消费力是决定投资回报的最关键因素。
一些商业地产项目依托新建居住区的居民作为现成的消费人群，确实为商铺投资奠定了回报基础，也吸引了不少投资者的关注。
但要保障后期回报，有关专家认为，除了附近已有的社区居民外，周边还应具备一些具有支撑力、延续性的消费人群。
例如，在一英里内是否有建有商务区或写字楼等工作人群集中的项目，商业项目可以依附这些项目开发更加丰富的经营业态。
第二个问题：商铺是否有正确的目标市场定位?
有些开发项目将对象定位于时尚的中高档消费人群，而引入的商铺却包括商品平均价位为30加元左右、以20岁以下消费人群为对象的中低档品牌。
那些依照中高档定位购买商铺的投资者此时便会遇到经营危机，因为商场里消费人群的定位与自己的经营定位会存在先天的差异。
因此，投资者在购买商铺之前，应当首先确定整个项目的目标市场，和其他商铺店对于自己铺位的影响，而不能以口头承诺的定位作为投资参考。
第三个问题：布局能否构成人流交织?
正确的目标市场定位之外，商业布局能否将商场内的人流有效交织，推动名牌店之外的商铺经营，也是投资者必须在购买前明确的因素之一。
例如，一些大型shopping Mall内，虽然名牌店定位合理，但小商铺与之距离较远，光顾人群相对较少，商铺业主也无法实现盈利。
因此，投资者在购买商铺前还应当留意项目的名牌店辐射范围大小、内外堂沟通性能、购物人群交织有效性等问题，以免开张后无法达到预期效果。
第四个问题：实质回报是多少?
承诺回报是眼下商业地产项目中很流行的招商方式之一。
有些项目承诺的回报方式看似诱人，其实并不合理，投资者应当更理性地分析招商噱头，选择真正实质性的经营回报。
未来投资的回报是科学,也是艺术; 除投资者本身所具有的投资素质外, 专业商业地产人士的评估分析也是十分重要的.计算投资回报需另文阐述.
第五个问题：未来物业管理水平如何?
如购买Condo一样, 物业管理水平可决定未来的价格.确保商铺后期收益还要取决于项目经营管理者的专业水平。
要判断管理团队是否专业，最直观的方法便是观察他们现有的管理项目,他们在消费节期(Christmas, 母亲节)有否促销项目与区域消费特点相吻合。
Bayview和Sheppard上的Bayview Village Shopping Mall是一个经典的中上消费群项目,配合区域消费特点此商场不时推出各种促销项目吸引人流量,每季度的古董艺术展一直为该商场的重头戏.除能保持项目的硬件管理外, 未来公众形象也是应当考虑的一个因素.
>>版权所有<<
石冰(HomeLife 地产经纪)
416-893-2849(cell)
www.1888-business.com
