投资便利店的七个基本条件
第一个条件：商圈内有理想的便利店顾客
便利店商圈半径为500米，在方圆500米的范围内至少有3000个商圈人口。
而这3000个商圈人口应该要由四部分人组成：一是家庭主妇，她们在便利店购买在别处忘买的商品；二是三口之家，年轻夫妇会为家庭进行便利性购买；三是独身的青年人，他们是便利商店的主力顾客；四是中小学生，他们是便利商店零食的最大购买者。
美国麦肯锡公司认为，便利商店发展的条件是：出现富裕的中产阶级，城市人口稠密，人们上班的时间延长，人们愿意为便利店付费用。
当然，便利店必备商圈的人口数，不是固定不变的。
随着一国和一地经济发展水平和居民生活水平的提高，其所必备的商圈人口数会逐渐下降。
例如，1960年美国在人均国民收入3000美元时，大约5万人有一家便利店；1972年人均国民收入6000美元时，大约1万人有一家便利店；1990年人均国民收入2万美元时，大约3000人有一家便利店。
加拿大便利店的商圈人口规模与美国的情况近似。
光多伦多就有1900家便利店,差不多三千人一家.
第二个条件：有符合便利店要求的店址
一个城市几乎每天都有新的店辅开张，但是好的店辅位置并不会随着店辅数量的增加而增加。
因此，理想的店辅位置成为社会上最紧缺的资源。
有人想开零售店，就是因为找不到理想的店址而放弃，勉强而为之必然造成损失。
便利店的店址必须符合“便利“的要求，能够便利地看到，便利地到达，便利地离开。
在一般情况下，便利店应该位于写字楼、学校、剧场、医院、社区附近，且在干道旁。
同时，在商圈范围内没有竞争店，或是竞争店的竞争力较弱。
商业专家认为，以下地理位置不适合开设便利店：1、徒步5-7分钟到达的顾客不足3000人；2、非顾客汇集的交通干道；3、在马路上无法看到商店；4、在地下或者是二层以上；5、无法设立店铺门面和招牌；6、店铺租金超过一天的销售额。
第三个条件：能采购到合适的商品
便利店的本质是便利地满足人们对临时性需要商品的需要，同时这些临时性需要商品每年周转25次，即两周周转一次。
这些商品包括五种：一是即时消费品，买了就能用，买了就能吃；二是应季性商品，夏天有冷饮，冬天有热饮；三是应急性商品，来客人所用商品，一时急需的商品，突然用完的商品；四是小量商品，一次用不多，用不完可扔掉；五是调剂性商品，感到寂寞时，想吃休闲食品；感到孤独时，想翻看休闲杂志。
以便利店王国日本为例, 便利店1982年的商品结构为：酒类占8.5%，食品占69.1%,糖果占11.4%,杂货占5.6%,杂志占2.3%,速食占2.5%,其他占0.5。
1991年的结构变化为：酒类13.6%,食品46.7%,糖果12.1%,杂货11.9%,杂志6.5%,速食7.9%,其他1.3%.如果没有条件采购到和经营好这些商品，就得放弃便利店的经营。
安省有自己的货物组合(见http://www.cbsc.org/ontario/english…E&Origin=Search)
第四个条件：做到真正的便利
便利店的业态特征是便利。
做到便利需要做到两个条件：一是顾客愿意为这种便利额外支付价格，一般便利店的商品价格要比超级市场高20%左右，假如无人愿意多花20%的钱来购买这种便利，便利店就会无法生存；二是商家有能力把便利店做到位，包括时间的便利，便利店一般要营业16个小时以上，直到24小时全天候营业；地点的便利，靠近顾客生活、工作学习和休闲娱乐的地方，使他们在出行不足500米就可以到达便利店；购买的便利，进店后很容易地能找到所购买的商品，3分钟左右就能完成购买行为。
这几年，有诸多自称便利店的店铺，其实并没有真正做到便利，只得勉强维持生存，无法得到规模化的发展。
第五个条件：做到连锁化发展
一家便利店的规划一般在1000-1500平方英尺左右，1000-1500平方英尺对于零售企业的经营和发展来说，并不是一个理想规模，因此必须通过多开店铺，使整体店铺规模扩大，实现规模效益。
这就要求便利店连锁化发展。
当然,在实际生活中也存在着不少非连锁化的便利店，诸如在欧洲就有众多独立的夫妻老婆店，发挥着便利店的功能。
1992年，台湾有4000家便利店，其中连锁化与非连锁化各占2000家。
但是，非连锁化发展的便利店会比连锁化发展的便利店经营困难得多，只能在夹缝中生存，最终不得不加入到连锁体系中来，或者关门倒闭。
1982年，日本连锁化便利店占便利店总数的42.5%，到1991年这个数字就达到了74.9%，可见连锁化是便利店发展的趋势。
第六个条件：能开发店铺网络的附加价值
便利店仅靠出售商品是无法在激烈的业态竞争中取得优势，它必须开发连锁店铺网络的附加价值，即扩展其服务功能。
7-11便利店之所以成功，一个非常重要的原因是将店铺网络视为一条高速公路，不仅自己的车（商品）在这条路上通行，也吸纳其它车辆（服务）在该条路上行驶，不过收取高速公路费罢了。
例如，他们为煤气公司代收煤气费，为自来水公司代收水费，为电力公司代收电费，为邮局代收邮件，甚至为网上商店代送商品等，使7-11便利店的服务收费越来越多，不仅增加了利润，而且密切了与社区居民的关系。
当然，这种附加价值的开发必须以便利店网络遍及社区为基础。
第七个条件：坚持3年不赢利
便利店即不是暴利业态，也不是立刻赢利的业态，以投机的心态捞一把钱就走的想法不适合投资便利店，其风险是很大的。
曾经是世界便利店领头羊的美国南陆公司和环K公司，都曾经在20世纪80年代未和90年代初申请破产保护。
南陆公司在经历自己7-11便利店辉煌时期之后，曾经在1990年亏损2.77亿美元，在1991年伊藤洋华堂控股69.98%后，情况才有所好转。
台湾统一超商引入7-11便利店，10年多的时间后才开始赢利. 因此，一个便利店的连锁体系至少坚持3年以上不赢利，才能长久发展，如果当年就让其赢利，则会是短命的。
可见，便利店并非是棵容易栽的摇钱树，风险和机遇各占50%，盲目投资会使风险增加至100%，具备前述七个条件则会将风险降低至30%以下，因此投资者需要认真评估后再进行决策。
(商业地产经纪 石冰 416-893-2849)
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