对于二次购房、换房者来说，生活相对稳定，区域相对熟悉，因此定位时目标较为明确，也沉稳了很多。而对于首次购房者来说，尤其是新移民，由于工作稳定性、未来计划的不明朗及对地产市场不确定性的担忧，对城市区域的不熟悉，造成定位十分的困难，往往觉得没有头绪，无从下手，而选择的范围非常之大，因此而花费大量的时间和精力，但最终还并不一定能形成清晰的定论，而在此过程中，机会不断错失，令人惋惜。目前，这种情况不是个别的，而是非常普片的。
如何才能有效地、快速准确地定位自己所需，关键取决于过滤网的密度。密度过小，造成范围过大，对于时间和精力来说显然是不现实的，也是不必要的；反之，密度过大，选择就很少，也是不合理的。有些客户会认为那套最划算就买那套，这在房源高度公开透明化的市场显然是很不明智的，豪不夸张地说，只要有一套这样的房源上盘，在第一时间至少有100个和你有同样期望的人得知了，多Offer的结果可以想象，而这种大海捞针似碰运气的做法往往效果是适得其反的。所以，精确化定位、制定完备合理的看房计划等看房前的重要准备是省时、省力、成功购房的必需工作。就我服务客户的经验，进行过详细计划的客户普遍有非常满意的结果。就此解析我的经验和体会与大家分享。
根据定位的要素的重要性，依次为：
1、 区域地点（Location） 房产的最重要特点就是不可移动性，区域地点毫无疑问是最重要的，它决定了生活环境、交通条件、社区设施、学校、购物等，也是最直接影响日常生活的部分。很多客户在看房时往往会被房屋的主观印象吸引而忽视区域的重要性，如果该区域为当初设定的次选区域，往往这样的客户购房后满意度会随时间下降很快，很快就会考虑换房。
2、 物业类型 市场上绝大部分房子分为常见的两类，见下表
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物业类型
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房屋类型
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市场简称
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管理费
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特点
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价格
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共管物业(Condominium)
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公寓(Apartment)
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Condo
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有：包水电气TV(各有不同)
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有各类设施，只需室内维护；
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低
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镇屋(Townhouse)
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Townhouse
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有：水TV
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少部分有泳池，只需室内维护；价格低
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自主物业(Freehold)
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镇屋(Townhouse)
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Freehold Townhouse
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无
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需全面维护，夏剪草修树，冬铲雪，难翻建；
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中
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半独立(Semi-Detach)
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Semi
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无
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连屋(Link)
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Link
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无
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较高
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独立(Detach)
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Detach
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无
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同上，可翻建；
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高
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经济能力往往是决定性的，各物业类型在不同的区价格相差也很大，因此根据选定区域的区域内的价格框架而选择物业类型是理智的，同时个人的偏好、是否有足够时间维护房屋等因素也是很重要的考虑因素。例如在北约克中心地段选择，若价格在30万左右，Condo是唯一的选择,50万以内可选择Townhouse，60万以上可选择Detach。
3、 房屋结构类型(Style)几乎是与物业类型同时考虑的，决定于居住人口数量、个人偏好。结构一般是很难改变，即使改变成本可能也较高，而升级、装修是随时的、任意的，所以结构的重要性远高于房屋状况。房屋结构见下表：
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结构类型
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特点
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Apartment
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厅、卧、厨、卫在一个平面，有多种房型，常见面积从500—1500尺(无公摊面积)。
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Stack
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有2、3层，无地库，厅、厨、在主层，卧房在2、3层，常见面积800—2000尺。
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2 Story
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最常见结构，常见面积为1400——4000尺厅(不含地库、车库)，厅、厨在主层，面积较大的一楼有家庭厅，卧房在2层，大部分为3、4房，大房主卧有卫；有地库,少量后部在地面上。有车库。
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3 Story
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常见于Townhouse和少量新房，类似2房，地库全地面，一般较小。
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Bungalow
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常见主层为3房2厅1卫1厨结构的Apartment，主层面积在1200-1300尺；大部分没有车房，地库面积与主层相同，有分门，窗户高出地面，采光较好，很多地库都改成另一个Apartment。大部分建于50、60年代，一般无原建车房。
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复式房Split
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即错层房，常见于独立和半独立，一个层面为1复，类型较多，常见有3复式、4复式、5复式，而根据地盘位置、宽幅、和门开的位置不同又有侧复式和后复式之别。4复式在独立和半独立中区别较大，其他大同小异。因结构、分门的布局合理，市场又以后4复和后5复最受欢迎。大部分建于50—70年代，一般有车房（半独立4复无原建车房）。
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其他
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有1 1/2, 多复式等，结构较复杂，不常见。
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4、 房屋功能 自住的房子一般要求不高，但若考虑分租，对房子的结构特别是分门出入状况另外需要特别考虑。同时也会左右对地点的选择。
5、 房屋状况 这其实是最后考虑的因素，但实际状况非常的喜剧化，很多人都将其视为首要的因素，主要的原因是我们的主观印象往往会迷惑大脑，从而影响决定，造成主次颠倒。尤其是做过卖房展示设计的房子，更能左右客户的决定。好则价高，而且常常会抢购，差则价低，在公平透明的市场中，这始终体现得十分公平。从我的经验，真正需要考虑的是房子的硬件状况，如：窗门、地面、厨房、卫生间、屋顶、家电、园景等包含在价格内的部分，同时理性分析其实际市场价值。而最能迷惑人的家居布置、装饰完全不能考虑在内，因为首先这些物品并不在价格之内，其二这仅仅反映该主人的个性，而不是房子本身的特性。随着旧主人的离开，一切因你而改换。
因此，在看房前必需综合交通要求、周边设施要求、子女就学要求、经济能力等众多因素列出区域范围，首先确定几个首选区域，几个次选区域，从而确定房屋的物业类型、结构类型，同时结合考虑其功能而制定详尽的看房计划，并随着看房过程中观念的变化，不断修正计划，才能实现最终满意的购房。当然这样的计划程式往往会被某些特别的因素及个人的特殊、要求偏好而打破。如，因居住人口多，经济负担有限，有些客户对区域限制放得很宽，而对房型有特别要求，等等。但总的来说，对于首次购房者来说这样的计划是有效的。
制定合理的计划的过程，很重要的是和经纪合作的过程。在房产市场非常成熟的北美，经纪作为一个房产交易的代表，承担了分析需求、介绍房源、看房、谈判、售后服务等功能。然而，可惜的是，作为最重要的分析需求和介绍房源的功能已被大部分购房者远远地忽略了。因此，相互信任、真诚合作，充分发挥经纪的所有功能，才是成功购房的最佳方式。
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