读者梁先生来信问：这间房子我是否敢买？
我现在正在谈一个offer，价格、验屋、贷款全部做好，但发现屋主没有现在房屋的Land survey。
原来，最早时这间房子和左边相邻的3家是一块地，有一个大房子（有1971年的Land survey），在1975年的Land survey上发现这个大房子被拆掉了，同时被4等份（4间房子的结构图都没有显示出来）。
现在在这4块地上建了4套房子（都是后复4层），该房主是一手屋主，拿不出Land survey（隔壁一家也拿不出Land survey）。
我感觉到，如果没有Land survey就不能说明现在这间房子当初建造的合法性，因此不敢买。
现在，房主答应答应我可以重新做一个Land survey，同时保证建筑是合法的，允许的，也是符合政府要求的，但只保证到closing day。
我的问题是，新的Land survey不能说明当初这间房子有合法手续，万一这间房子当初建造时手续不全，或者不符合政府规定，政府追查下来，我要承担责任，损失就大了。
虽然我们全家都很喜欢这间房子，但我犹豫着不敢在confirm上签字。
请问，这间房子我是否敢买？
谢谢！
马晓军律师答读者问
该读者问这个房子的合法性涉及以下几个方面的问题：
1、政府是否允许业主把一块地划分成4小块单独出售板 ?
根据土地规划法，政府统一管理所有土地（包括私人土地）的使用和开发。
业主要把一块大的地分成几块小的地盖房子，是要申请并得到政府许可才行，不能随便就把自己的旧房子拆了，更新盖成几栋小房子出售。
这个问题您的律师通过产权调查可以回答。
从政府的产权纪录上能知道这块地是否可以单独出售。
这个问题应该不影响您签约，因为根据房屋买卖合同（指地产经纪用的标准合同），如果产权有根本性问题，卖家在交接前无法解决，买家可以退掉房子，取回定金，但买卖双方互相不再索赔。
也就说万一您的律师查出来政府不允许这块大地划分成小块单独出售，您想交接也交接不了，这个合约必须终止。
当然您会损失时间以及这期间花费的验房费、律师费等等。
2、这栋房子本身是否有建筑许可证？是否通过政府验收？
任何人盖房子必须先取得政府的建筑许可证，房子盖好以后，政府要验收符合安省建筑条例才能入住。
您要想知道该房子是否合法，可以自己或委托律师去当地建筑部门查询，交纳费用之后，该部门会出示一份报告告诉是否有针对这个房子的任何不良记录。
但问题是政府的报告并不会体现这个房子的全部历史，不会告诉您这个房子是否申请过建筑许可证。
一般的查询范围只是目前政府电脑记录上所体现的问题。
当然您可以试着进一步向政府询问这个房子的历史，但律师在房地产交易中的查询就到此为止，不会从政府收到更详细的资料。
而且，在目前的大多数房屋交易中，律师都替客人购买了产权保险，房子合法性是在产权保险承保范围之内，除非有特殊情况，这个问题律师不会再去查的。
另外还要提到一点，如果您在交接前发现该房子上有违反政府法例的地方，不一定能退掉房子。
根据标准的合同，如果卖家同意要出钱解决所有违法的问题，那么不影响交接，您不可以终止合同，必须按合同成交。
除非您在签合同时明确加上一个条件：有任何违反政府法例的情形，不论卖家是否愿意解决，买家都可以取消和约。
3、最后再谈一下有关SURVEY。
该读者说的很对，一份新的SURVEY不能说明当初这间房子有合法手续。
SURVEY最大的用处是能清楚地知道您的地界在哪里，买的土地有多大，您的房子是否占了邻居的地，或是邻居的房子是否占了您的地，您与邻居围栏是否在适当的位置等等。
在您的案例中，有一份新的SURVEY很有必要。
