留学生买房，三思而后行
——–多伦多留学生房屋买卖全攻略 作者：杨洪
笔者于数年前在美国也是一个普通的留学生，体会过作为一个留学生到处租房的艰难。
在加拿大和在美国一样，要想租一间条件比较好的公寓或者Condo，房主往往要求房客有良好的信用及要求提供工作证明。
稍微好说话的房东即使不要求这些， 至少你也得提前交纳几个月甚至一年的租金作为抵押。
住在House里同别人分租， 运气好的同学碰到通情达理的房东，大家相安无事，甚至还能交上朋友。
可是如果运气不好，加上大家年龄相差悬殊，观念不同，身份不同，碰上不太理解别人的房东，那就只有受气的份， 要不就得不停的搬家， 尝尽世态炎凉，颠沛流离的苦。
于是一些家境比较好的同学就想到了为何不在加拿大购置一套房产？既能自己住， 又能投资。
几年以后即使回国再卖掉，除了不用付租金替房东还贷款，还能赚得一笔房屋的增值。
有更聪明的同学，甚至买了更大的房子，除了自住，还当上了房东，让别人为你负担贷款和地税！
留学生自己买房做房东其实并不是什么梦想。
尤其在加拿大这个鼓励私人投资的自由国家，外国身份的人置业投资是受到欢迎的。
但是笔者作为地产经纪人，在帮助许许多多的留学生买房卖房的过程中发现了一些值得提醒的问题，在这里归纳出来供打算买房的留学生参考。
以下总结出的几个方面，均出自于笔者在帮助同学们买卖房屋工作中的经验及教训。
在买房前，了解自我，掌握相关政策规定，三思而后行。
1，通过以下测试，方可考虑买房：
如果你是一个国际留学生，如果你有想法自己买房。
在决定买房前，审视一下自己，是否符合下面的要求。
只有对下面的问题的回答都是Yes，笔者才建议继续将本文看下去，否则请暂停在加拿大买房的计划！
· 你是否年满18周岁？
· 你的父母是否真正同意你在加拿大投资置业，并已经准备好足够的资金（最低至欲购房款的10% –15%，而且这笔款项已经存在加拿大的银行或短期内确定能汇到加拿大的银行帐号）？
· 买房以后，能否有充足的预算，支付得起每个月的供房费用？
· 你是否具备基本的理财能力？
· 你是否有较严格的自律及掌握基本的与人沟通的技巧？
· 在拥有了你自己的房产后，如果要出租给他人，你能否与人和平相处？
· 自己做房东，管理房屋及与他人相处，是否确定不会影响学习？
以上几个方面的考量缺一不可。
首先加拿大是不承认18岁以下的人（Minor）所签定的法律文件的， 包括房屋买卖合同。
其次，在加拿大购房， 首期款即使是10%–15%，折合成人民币，也需要十几万至几十万，中国有严格的外汇管制。
因此，即使家里在国内准备了这笔钱，由于外汇管制，在签定购房合同以后到房屋交割（一般是30天 – 90天）这段时间以内，如果没有相应的渠道，也很难将首付款到位。
买房首先牵涉到算经济帐，获得房产后要缴水电气费或Condo的管理费，地税，银行的贷款，如果没有基本的理财能力， 不量入为出， 会很快入不敷出，山穷水尽， 到那时，就和出国留学的目的本末倒置了。
具体每个月的供房款是多少，针对不同的房子，相信每一个负责任的地产经纪人都会在买房以前帮助你仔细地预算一下的。
无论是自住还是出租， 自己是房主了，都要和各种人打交道：经纪人，贷款人，律师，会计师，政府工作人员，房屋维护保养人员乃至邻居及房客。
接触的面会比较广，与人交往的能力与沟通的技巧相应就会比只做房客要求多一些。
为什么做房主反而要更多的自律呢？因为房子是你自己的， 要考虑房产的保值及增值， 房前屋后的整理，室内的清洁卫生， 房屋的维护保养，都需要付出心血。
如果自己不注意平时维护，以后房屋不能保值增值， 吃亏的还是自己。
做房客时， 需要跟房东及其他房客打交道，而自己做房主了则需要学会如何与邻居相处，如何与房客打交道。
此外，最重要的一点。
无论是买房还是继续租房， 我们都不要忘了， 我们出国是为什么来了，所以思考问题的出发点应该以不影响学业为准！
2，了解房地产市场规律，如果现在只想短期持有房产，不易购房
在这里， 笔者不想详诉在加拿大如何买房和卖房，笔者在以前的许多文章中已经非常详尽地讲述了买卖房屋的具体过程及常见问题和注意事项。
其实无论是对国际留学生，外国人还是加拿大居民，房屋买卖的过程除了本文后面将要详述的非常重要的两点以外，其它都是一样的。
但是针对留学生很有可能只会在加拿大居住短期的几年的特点，所以笔者希望通过分析一下目前多伦多的房产市场行情，对通过以上的自我审核，打算买房的留学生朋友提出一点参考意见。
现在多伦多的房产经过近十年的持续稳定地增长，已经到了价格相对稳定的阶段。
即使你买的房屋在相对升值的地段，也不能期望在一年之内转卖会有很高的收益。
让我们算一笔帐， 多伦多的房价从2001年到现在，每年的平均涨幅在5%–7%之间，而从今年的总体情况来看，价格不会下跌，但增幅不会象以前一样那么明显，假设在3%左右， 那么两年以后的房价，在房屋状况基本不变的情况下，将会是现在的106%左右。
考虑到买房时付出各项费用，包括：1，律师费，通常是$1200–$1300；2，土地产权转让费：房价的1%左右。
还有将来卖房子时候的费用： 1，律师费：$600–$800; 2，房产交易费用：房价的4%左右。
前前后后加起来，房屋的买卖交易成本就在房价的6%。
所以说，即使在未来的两年里， 房产价格的增长幅度仍然保持在每年3%左右，如果在这两年以内就卖房，势必就没有什么赢利了。
你所支付的贷款利息，地税，管理费或者水电气费，也就相当于你同期租房的费用。
所以笔者建议， 两年之内打算回国的同学， 不适合买房！
3，银行对房屋贷款有严格的规定，但首付10%–15%仍然有可能
首先在加拿大安省购置房产，任何身份的人都有权利向银行申请房屋贷款。
但 银行在审核房屋贷款时对非安省居民有相对严格的风险控制机制和规定。
即使加拿大的公民或安省的永久居民在申请房屋贷款时，银行通常审核两个指标：1，购房者的信用，根据购房者的信用来判断贷不贷款给你；2，购房者的家庭年收入，根据家庭年收入来判断，贷多少款给购房者。
如果按照这个标准， 作为国际留学生，既没有相应的信用记录，又没有实际的收入，似乎就没有希望贷款买房了。
其实不然，在这里银行还有一个变通的规定， 对于没有信用，或信用不好，没有收入或收入不够的情况，只要购房者自己支付房款的35%，银行视同无风险贷款， 就会将剩下的65%贷给购房者。
而且贷给你的款将会是比较优惠的贷款利率。
那如果没有足够的35%首付款，是不是就不能买房子了呢？答案是，还是可以买房。
实际上，作为国际学生，如果没有足够的35%，要想贷款买房， 唯一能做的文章就是如何凑齐这银行要求的35%首付款，争取到65%相对优惠的银行第一贷款（First Mortgage）。
第二贷款（Second Mortgage）就是渠道之一。
一些小的金融机构甚至一些投资者愿意承担相应的风险，以相对高的利率贷款给一些首期不足的购房者。
这样一来，就给自己的首期款不足35%的购房者提供了一个可以买房的机会。
但是由于这种贷款对债权人的风险相对较高，所以对购房者自己的首付比例还是有相应的要求的。
比如现在国际留学生买房最少自己要准备房款的10%–15%。
在考虑Second Mortgage时有两个问题值得注意：一是，第二贷款的利率通常会比较高，往往比最优惠的第一贷款利率高出好几个百分点。
但好在这种贷款通常还款方式比较灵活。
常规的做法是贷款没有到期以前每月只支付利息，不用偿还本金，等贷款期到期时一次性偿还本金；第二，是有了第二贷款， 相应的以后每个月的房屋维持费用会比较高。
所以在考虑Second Mortgage时，一定要做好预算，不能让自己以后每个月入不敷出。
4，事先了解税收政策，提前准备，卖房时不吃亏
谈到加拿大的税收，很多同学可能想自己又不是加拿大的永久居民，又没有工作收入，有关税收的法律跟自己没有什么关系。
如果你没有在加拿大购买房产，你可以这么想，基本上不用和税务部门打交道。
可是如果你要买房， 就必须事先考虑以后卖房时，税收的问题。
在加拿大安省买房的时候，非加拿大居民和加拿大居民的操作程序，各项税收及手续费都是一样的。
但是在房屋出售的时候，是否安省税务居民（Non-residency Provision of the Income Tax Act），在税收上缴及房产交接时律师的房款交付程序就有天壤之别了。
作为安省的税务居民，买的房子在卖掉的时候，只要是自住，房产无论有多大的增值， 都不用缴纳资产增值税。
而如果你不是安省税务居民，那么在以后你卖掉自己的房产的时候， 即使该房产是你的常驻居所，你仍然要缴纳资产增值税。
具体举例资产增值税的计算如下：
假设同学A在三年前买了一个Condo 单元，用来自己住，当时买房的价格为$150000.00。
今年该同学毕业回国， 将这套Condo卖掉，售价$200000.00。
除去律师费，交易费及其它各项费用，该房产给A同学带来的资产增值（Capital Gain）为$38000.00 。
如果A同学是安省税务居民， 这$38000.00全部归A同学所得，不用交税；
如果A同学不是安省税务居民，那么这笔Capital Gain的50%是Taxable的，即需要计入当年的个人收入，按照相应的比例交税，按照现有的比例，大概要交$8000元左右的所得税。
更需要提醒的是：一旦A同学被确定为非安省税务居民，在房屋交接的时候，还拿不到自己应该能拿到的全部房款。
即使该房屋没有Capital Gain，卖方律师必须按照法律规定将全部房款的25%扣留，直到A同学到税务部门办理好相关缴税手续， 拿到一个叫做Clearance Certificate的税务文书证明已经缴纳了所有相应的税收，才能将剩下的25%房款拿回。
这意味着，如果你不提前做好相应的税务准备工作，可能在你卖房的时候， 还要先支付一笔税金， 然后才能拿到全部的房款！
那么国际留学生能不能成为安省税务居民呢？答案是肯定的， 如果你找到一个好的会计师好好咨询一下， 办理相关的手续，你就能成为安省税务居民。
有意思的是，如果你成为一个合格的安省税务居民，由于你没有正式的收入， 可能你还能每年还能得到政府一定的退税，金额有几百元，算起来每年买一套PSP应该是够了！
笔者不是税务专家，更不是会计师，关于税务方面的详细问题，还是建议找专业并且负责任的会计师去了解。
再还有就是无论是买房的时候还是卖房的时候，找一个专业负责，能诚心为留学生着想的律师也同样十分重要。
