昨日(3月26日)是笔者一个客人Closing的日子, 当他们欢喜地从律师手里接过钥匙, 表明他们的房子全部正常地Closing了, 接下来就是计划何时搬入这座百万豪宅了. 虽然最终客人十分满意该笔交易, 并要请我吃上一年的大餐, 可是该交易的艰难过程及得失令自己难以平静下来, 考虑了许久终于决定将次笔交易的经验与教训写出来, 与广大读者共同分享一下, 希望将来买房者与他们的经纪们合作好,避免一些不该发生的损失!!
在讲述我们的故事之前, 为方便大家更能清晰地了解我们交易的经验与教训, 笔者这里先解释一下买房的基本过程:
当买方在经纪的带领下看到满意的房子后, 递交Offer, 经过艰苦的谈判, 双方同意后签约(一般为有条件接受), 我们称之为有条件成交(Conditional Sold), 正常情况下的两个条件为 “贷款及验房”, 买方要在5天内完成贷款及验房, 然后买方给出Waiver 或 Amendment来撤销以上条件使Offer生效, 最后交由律师完成产权交易.
我们的故事就从第一步开始吧, 该房子叫价为110万, 在经过两周的艰苦谈判后, 我们以99万与卖方签署了有条件的Offer (我们去掉了贷款条件, 留下验房条件), 要知道该区相似类型的房子当时的成交价在105-108万之间, 而我本人及我的Partner对该房的市场估价也为105万左右, 当时我客人他们的接受底线(Bottom Line)为104万,可见我们买方已占到了大便宜! 卖方知道自己的房子卖亏了, 但因该房空置, 并在市场上卖了一段时间,卖主心态已十分焦急, 但仍不太甘心, 故要求我们在3天内完成验房. 我们完成验房后发现了一些小问题, 估算维修成本最多在一千元以下, 究竟我们是给出Waiver去掉条件使Offer无条件生效,还是给出Amendment要求卖方修理好? 我们问题就出在了这里!!
为弄清Waiver 与 Amendment的关系与不同, 这里笔者给个简单的解释: 当Offer 为有条件成交(Conditional Sold)后, 一般情况下(贷款及验房)条件是完全保护买方的, 也就是说买方可以不买但卖方不可以不卖, 买方有主动权而卖方是被动的! 当买方出Waiver来撤销条件后, 卖方必须无条件接受. 但如果当买方出Amendment来撤销条件并有其他要求/更改时, 卖方是有权不接受这些要求/更改的, 如果卖方想毁约不卖了,这时候卖方就可以不签收Amendment, 从而使(贷款及验房)条件失效,进而使Offer失效.
究竟我们是出Waiver 还是 Amendment? 我已把上述利害关系讲述给了客人, 但客人仍然坚持出Amendment 要求卖主修理验房发现了一些小问题, 为避免卖方毁约, 我打电话给对方经纪, 虽然电话中告之卖方同意修理, 但当我们出完Amendment后,卖主终因房价太低而毁约, 并没有在规定的时间内签收Amendment. 此时买主终于意识到了问题的严重性, 而买主也急于买下此房, 当我们再次与卖主联系后, 卖主将价格提到102万, 原因是已有其它买家感兴趣, 另外春天来了, 他的房子应会在这个季节卖个好价. 而此时我的客人也准备愿意多付2-3万把此房重新买回来. 重新经过又一轮更加艰苦的谈判, 最终我们以100万, 比第一次价格多付出1万元重新买回了该房,当然是Firm的Offer. 虽然最终客人还是十分满意次笔交易, 但多付的1万元使成交价达到了7位数.
那么什么情况下是出Waiver 还是 Amendment? 这是一个十分难回答的问题, 每个Case都不一样, 很难有统一的说法. 但以下的分析相信会对您的决定有所帮助:
1. 如果您买了一个好Deal, 讲到了一个好价格, 或市场很热, 卖家还有机会卖更好的价钱, 而验房只是发现了一些小问题, 这时候应不要太计较小问题,小价钱, 应出Waiver撤销条件使Offer迅速生效, 避免节外生枝!
2. 如果您买了一个正常价格Deal, 或感觉有些吃亏, 市场上也没有很多竞争, 而验房发现了一些大问题, 如地库漏水, 这时候应出Amendment要求卖方修好或给予补偿.
作为初次买房者, 大家一般没有太多经验, 所以应与您的经纪多多沟通, 多听些/考虑经纪的一些建议和分析, 避免感情用事, 这样才能 取得更好的Deal.
以上的分析和建议仅供参考. 如您有兴趣进一步探讨, 请Call 416-797-8088 or Email to [email protected] 环球地产集团 资深经纪 孙志峰STEVEN SUN
