繁華處還是僻靜處?上居下鋪雜談(中篇)
上一篇我們說過,上居下鋪本是Downtown 生活方式的一部份,但隨著城郊主義的興起,上居下鋪成了城市商業的古董. 不過只要有人住在Downtown,上居下鋪仍有存在的根據. 本篇我將著重討論該在何處購買或投資上居下鋪呢(Where)? 其實WHERE這個英文詞就已經表達了選擇其地段的五要素:(1) Workplace (2) Home (3) Environment (4) Rent (5)Entrance-Exit
首先,我們來看第一個要素” workplace” 即上居下鋪的生意用途決定其地段的選擇.簡單來說就是要開餐館就要在開餐館的地段,而不要開在開服裝店或開便利店的地段.什么是開餐館或開便利店的地段?這個問題十分複雜,有經驗的地產經紀人會為你作出實際的判斷,我也將在今後的<地產投資劄記>中詳細闡述.
其次,如果你購買上居下鋪是用來自住, 那就要從HOME的角度來考慮問題.你如果有孩子一起生活,你要考慮孩子的學區問題和平時在週圍玩耍是否安全.人若賺得全世界,賠上自己的家庭又有何益處呢?
第三,商業環境(Commercial Environment)是另一需要納入的因素.一般說來上居下鋪主要在三種地區, 繁華主干道上(如Yonge street, Bloor Street等),間隙性的Plaza裡和住宅小區內的街角處.這三種商業環境凝聚不同的客戶群落和生活方式.這和上面的兩個因素密不可分,不能不查.
第四,週邊商鋪的租金(Rent)是考查上居下鋪未來投資回報的重要依據.週邊租金越高的地段,物業增值的機會比租金日漸下降的.這是我們在上篇說談論過的NOI( Net Operation Income)決定的,但租金高的地稅越越高,增加了Operation Cost. 故此精明的投資者會精確計算整個收益狀況,然後作出明智抉擇的.
最後,我們來看上居下鋪的最佳地段是和其進口和出口(ENTRANCE-EXIT)相關的.在繁華主干道上的上居下鋪常常受停車的限制,使驅車的顧客常常望店興嘆;在路中PLAZA上的上居下鋪,如只有單向出口,也不方便客戶進出和商家運輸.因此好的上居下鋪是具有其地利優勢的,從長期的數據觀察,極佳的上居下鋪是處於街角的位置(END),故在英文傳統中,街角的上居下鋪又稱為Corner Store. 街角的位置利於停車和路人,也最易產生自己的商業形像.下面图表是幾種不同地段,不同地稅的上居下鋪.讀者可根據我們所說的以上五點作些Homework, 祝創業成功!
