约克之窗 房市风险从何处登陆
由于全球气候变暖，近年的天气变得桀骜不驯。
这边台风警报发大水，那边干旱少雨沙尘暴。
人们的生活受到影响，天气预报成为生活中关注的重要一项。
其实和气候的变化一样，随着这些年全球房地产市场的高热，市场的境况也在悄然变化，尤其近日美国房地产市场的数据公布，显示其市场的方向发生了明显的转变，人们开始讨论这将是一次硬触底还是软着陆，会对全球经济造成多大的冲击。
如果我们把这次房地产市场的变化比作一次“台风”，目前还很难判断其破坏力的大小，不过一个有意思问题是，这次“台风”会从哪里登陆呢？
对于多伦多市场，人们最为担心的是公寓市场，看看各个工地正在施工的高楼大厦就知道这不是杞人忧天。
据有关统计，目前市场在建的项目有250个之多，这样竣工之时，投放市场的单位将数以万计。
通常公寓的投资利润来自两个部分，一部分是租金收入，另一部分是公寓市场增值的部分。
应该说租金部分是经济基础，用来消化投资者的投资成本，包括地税，管理费，维修费，按揭贷款等。
如果所得有余，投资就成功了。
而通过销售实现的增值部分可说是上层建筑，租金的投资回报率高，增值部分才有保证，因而租金这个经济基础决定增值这个上层建筑。
让我们看一个市场上普通的实例，就会知道市场处于一个什么样的状态。
位于央街的一处公寓，报价$228,000，成交$220，000。
投资人首付25%，计$55,000，贷款余额$165,000。
每月租金收入$1450。
成本部分，每月管理费$369，地税$143，每月贷款还款$988（以25年清偿期，利率5.25%计），每月成本共计$1500。
收支相抵（$1450-$1500)，表面上看每月亏了$50，其实每月贷款还款$988当中有$266是支付本金，可以看作投资人的利润，这样投资人年实际所得$2376($216*11) ，而实际支出为$55,000加上律师费$1200,土地转让费$1925，共计$58125。
当年投资回报率为$2376/$58125=4.09%，这并不是一个特例，而是市场普遍的反应。
如此，投资回报已经和存款利息差不多了，应该说公寓市场已经渐渐失去了它的吸引力。
更大的风险还在于管理费，地税基本上只有上涨的可能，成本可能还会增加，利润还会降低。
当然，如果首付不足25%，风险会更大。
如同天气预报一样，我们无法对房地产的涨跌做出准确预测，因为市场因素在不断变化，但是谁也不能否认对市场预判的价值。
想起战斗在资本市场的人们都熟悉这样一句名言，“趋势是你的朋友”，它告诉人们顺势而为很重要。
