谈到贷款, 让我们先从银行如何计算利息说起. 我们知道利息 = 本金x 时间x 利率, 如果在本金及利率不变的情况下,我们时间愈短, 利息就会愈少. 假如我们每月需还款$1200, 每月30日还贷款. 但如果我们每月工资是分2次进帐, 每月中旬我们就可以选择先还一半$600, 待30号再还另一半$600. 这样先还的一半$600, 就省去了要等到30日这几天的利息; 同样道理, 在本金及时间不变的情况下, 利率愈少, 最终付给银行的利息也会愈少.
但遗憾的是我们工资多是每月进帐, 即使银行还款频率最多允许每周还一次, 对大部分朋友也没有意义. 此外我们虽然在一定限制内可以加速偿还本金, 但还回去的本金就拿不出来了, 除非重新评估资产, 再办一次新的贷款手续. 所以,为了以备我们应急时能有钱使用, 我们每月不敢多还贷款, 明知每月剩余的钱几乎不挣一点利息.
我在这里向大家推荐的是一个崭新的贷款概念:即每天结算的房屋贷款. 加拿大只有一家银行是将你每月的收入, 所有每月累计的剩余现金及贷款统统放在一个帐户里.每天自动按天结算利息, 而你的本金永远是原最初借款额减去每天你在帐户里的所有结余. 并且它不限制你每月还款数目,你的钱可以进进出出(结余不超出最初借款额)
例如你最初借款$200,000, 今天你现金总结余是$6800, 那么你今天的利息 = 本金($200,000-$6800)x时间x 利率. 三天后, 你进了一点钱($1200), 你那天的现金结余就是$8000($6800+$1200), 从那天起, 你每天的利息 = 本金($200,000-$8000)x 时间x 利率. 过几天,你有急事, 又急需拿出$800, 你每天新的利息 = 本金($200,000-$8000+$800)x 时间x 利率.
这种贷款的计算公式是:
每天的利息 = 本金(原最初借款额– 每月累计的剩余现金)x时间x 利率.
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每月剩余资金 = 总收入 – 每月还贷款额 – 每月固定花销 – 每月非固定花销
由此可以看出, 你每天的利息, 直接取决于每月累计的剩余现金. 为了充分让你的钱每天最大限度地为你节省每天的利息, 根据每多待一天, 就为你多省一天利息的原则我们再逐一分析一下每月剩余资金的组成部分:
总收入: 每月工资收入暂视为不变. 如有临时入帐, 尽力让它在帐
户里多待几天. 因为每多待一天, 就为你多省一天利息.
每月还贷款额: 自觉将每月计划的还贷款额留在帐户里. 一旦有意外时,你可以
当月少还或不还贷款, 甚至动用你原来的还款额, 这无形加大了
你很多的流动资金空间, 大大提高了你的整体投资能力.
每月固定花销: 将你的固定花销拖到最后一天划款. 多争取一天, 这钱在你的
帐户里就为你多省一天利息
每月非固定花销: 尽量用信用卡划款, 月初花钱, 月末结帐. 这其中的天数之差, 也
能为你小省一笔
每月剩余资金在未动用之前, 每多待一天, 就自动为你多省一天利息
每个人的情况不一样, 省的钱数不同.但我们若能坚持日积月累,十几年下来,通常会省下几万. 我的许多客户(我是地产经纪),以及我自己都在用这种的房屋贷款,
我这里有这种贷款的计算软件, 只需将你每月的收支信息输入进出, 你便立即得出十几年中你总共能省出的数目. 我近期在我地产讲座中, 将有其实例分析, 有兴趣者请至电: 416 888–0200
