春回大地，冰雪消融，大多地区的房地产在历经了深秋的萧条和严冬的凄惨后，终于有了一丝暖意，二月份的交易量比一月份的翻了一倍。据分析，下跌的房价、较低的房贷利率、和春季交易活跃的传统等因素是这场房地产“小阳春”的原动力，而很多第一次买家也经不起十年一见的买方市场的诱惑，上了“船”。笔者无意预测房市的走向，只想和打算买房的朋友谈谈自己从业多年的经验和体会。
1）选址比选房重要
“Location、Location、还是Location”是房地产的金科玉律，但要在实战中遵守这一点却很难。地段好的房子肯定房价高、地段好房价不高的房子就会小或旧一点，可一想到同事的房子有多大、朋友的房子有多新，大部分的客户最终还是选地段差一些的好房子。这个很象现代人谈朋友，心灵美不算数，最终还是“你潇洒、我漂亮”起决定作用。
具体细节上，选区选址则因人而异。例如开车的上班族，最好不要穿越多伦多、密市市中心，否则每天要多上两小时的班在路上，还倒贴油钱。坐公车或GO的，要离车站近些并减少转车的次数，夏天在路上多走五分钟是锻炼，冬天那可就是上刑了。有孩子上学的，要考虑接送方便，距离近到孩子自己走就更好了（重中之重的选校区，不在本文的讨论之列）。气候问题，大湖效应只有三十公里，从湖边往北开车不出半小时，冬季明显气温低、冰雪增多，扫雪这活儿，只有做过的才知道，如此等等……虽然都是小事，但日积月累将成为很大的付出。
有人会说，还是房子重要，天天住的，若住着不舒服那多难受啊！其实，自己买的房子，只要没质量问题，和租房子相比，已大大提高了居住条件；而买房后通常会降低交通、上学、购物等方面的便利性。让好的更好，却不补充不足之处，违背“木桶”原则，其实没有将买房的好处发挥到最大。作为第一次买家，一定不要有攀比心理，房子是买给自己住的，不是买给朋友BABIQUE的；在加拿大这个凡事按部就班的社会里，买房也多不是一步到位的事情；小房换大房，大房换CONDO，就是工薪阶层一生的住房经历。
2）社区比族裔重要
笔者并不是“政治正确”的人，加国不同族裔之间的隔阂还是很明显的，这也是很自然的现象。在大多地区，不同族裔混居是不可避免的，特别是世界上人口最多的两大族裔，在加国的经济、政治地位相当，在职业场上，互相纠缠；在居住和孩子教育方面，也难免搅和在一起。
但社区毕竟不同于你上我就得下的职业场，也不是所有移民都坚持传统的生活习惯，大家还是能够和平共处的，同时增进相互的理解，更有利于华人自己的社会融入。所以对一个社区，不能只看居民的肤色，而是要是看社区的整体表现，如街道房子的维护状况、各家门前的草皮树木的生长状况、庭院的装饰状况、是否有过多的车辆停靠（出租的标志）等等。如果能与一家经济上不紧张、注重社区责任、讲究生活品质的中产家庭为邻，对方的肤色实在是次要的问题。当然在某些单一族裔比较集中的社区买房，那是要三思而行。
特别说明一点，虽然西人的房子通常要维护的好一些（所以“西人屋主”成为一句广告词），但是在以本地加拿大人为主的安省其它城市，社会治安并不比大多地区好，学生的成绩也差些，青少年问题则更突出些。其原因大概是本土人士，比较养尊处优，疏虐对子女的管教所致。而大多地区的移民家庭，不管什么族裔，多有生存的危机感，进取心较强。
当然族裔分布情况依然是选房看房者要做的一项重要功课，大家可从相关的政府网站（如选区介绍）等渠道去获得。也可向自己的地产经纪去咨询，因为地产经纪可在专业网站上，针对您感兴趣的房子，查到更具体、更细节的族裔分布状况。
3）二手房的新与旧
见过不少客户，非新房不看。但一个社区，从建造房子到发展定型，总也得经过十年、二十年。在多伦多，优良社区的房龄多是四、五十年左右，人家还不是收拾的整齐得当。显然在一些买家心中，新房的优点和旧房的缺点，同时被夸大了。
新房的好处是，房子的结构现代合理，总体感觉干净明亮堂，布置起来也很方便，不需要大的维修。但在维护方面，新旧房子都一样，而且其工作量会超出某些人的想象，如地基沉降开裂、屋顶渗漏、木结构变形等，是建筑商都不回避的常见问题。新房的缺点多在屋外，整体占地面积小，后院小，就是独立屋也和邻居墙挨着墙；地段多远离市中心，社区前途也未定，如果周围再有个二期、三期工程，就更复杂了；价格要贵一些，但用料却不一定就贵，塑料管道代替了金属的、聚木小梁代替了实木的，如此等等，都是买家无法变更的因素。
老房子则相反，街面上好看，屋内则陈旧老气，老房子主要老在配件上，如屋顶、门窗、暖气空调、配电系统等，但老房子的用料则绝对扎实，在地下室可以看到一根根方方正正的木梁，真正的五十年不变。北美的民居大部分都是木框架结构，外墙不论是石面、红砖、还是铝皮，那都是房子的一件挡风遮雨的衣服。木框架结构经久耐用吗？正常维护下，一百年没问题，比钢筋水泥还耐用。这个绝对不是我做经纪的瞎忽悠，举个不恰当的例子，若多伦多来场超大地震，所有的大楼会倒，所有的外墙会倒，但民居木结构不会倒。做房屋翻修的人也就是利用老房子的这个特点，低价买入，再花个五、六万装修一下，顿时枯木逢春，转手获利。
笔者绝对不是鼓动大家去买旧房子翻修，只是希望大家对房子的新旧有个正确的认识。对普通的买家，十五年以内维护正常的房子，房间布局相对现代、合理，大的维修还不需要，社区也相对定型，所见即所得，是各方面比较平衡的选择。房龄在二十年左右的，需要一次大的维修，如换房顶、暖气空调、木门窗等，如果卖家已经又维修了，整旧如新，那最好。如果卖家没有进行维修，在谈合同时把价钱要过来，自己维修也是一种很进取的选择。房屋的维护维修，是业主回避不了的事情，先做的，给自己用，必定尽心尽力，也学到了DIY的手艺，将来多有收益；后做的，为了卖个好价钱，多少有点敷衍了事的心态。
4)投资地产的收益
买房是普通人一生中的最大的投资项目，其收益有两个指标，硬性的是地产的保值增值，软性的是提高生活品质。通常在资金有限的情况下，买房人都要面对“鱼与熊掌不可得兼”的选择。
对于侧重生活品质的买家，选择要简单许多，首先根据家庭成员的工作、学习情况，确定购房区域，名校区通常是有孩子家庭的首选。再根据自己的经济情况，决定是买Condo、镇屋、半独立屋、还是独立屋。在选房看房的过程中，不断调整自己的决定，直到买下自己心动的房子。大部分的新业主都将发现，财政上要紧张许多，家务事也多了许多，还有诸如收垃圾、剪草、扫树叶、扫雪撒盐、清屋檐之类的杂事，但很少有人愿意再回到原来的出租屋了。
做业主的最大收益是什么呢？是拥有家的自豪感，这个空洞的答案摘自国外任何一本地产教科书的第一页。从正向很难把它说清楚，不妨举个反向的例子，一个小家庭有个12岁的孩子，现在买房子经济上有点紧张；六年后经过努力，买到了合意的房子。可是孩子或工作或上大学了，对他或她，这栋房子是父母的家，不再是自己的家了。孩子留下一幅幅天真快乐的照片，他或她并不太介意自己的房间是买的还是租的，但做父母的，你此刻心中是否会掠过一丝歉意，自己并没有在物质上，给孩子一个属于他或她的房间；也许，六年前，应该拥有一个小小的、蜗牛的家。
对于侧重于地产保值增值的买家，情况要复杂许多，常有客户问笔者，你是地产经纪，你说那里的房子会涨？笔者通常会调侃回去，我要是能预测涨跌，还用做经纪吗？（自己炒房不就得了）。投资房子和炒股票一样，看别人来钱容易，自己进去就不是那回事了，只是希望有这种想法的买家要注意：一、养房子的花消很大，房贷、地税、水电费、保险、基本维护、卖房成本等等，过二十年，即便是房价翻了一番，其收益也和每月定期存款一千的收益相当，所以西人把买房看作强迫自己储蓄。二、自住房和炒房不同，炒房人利用房子快速上涨的时机（如10%涨幅），用少量的首付（如5万元）买下房子，短期内加价转卖，就算只赚1万，其收益率也达20%；但要是遇到现在这样的行情，他就被套住了。而自住房的升值则是，在相对长的年限内，业主投入了很大的资金，房价又不可能年年都大幅上涨，所以平均年收益率并不高。三、出租房间可提高自住房的收益率，但多半要租到两、三家才能达到以房养房的水平。出租有出租的麻烦，建议经济上还过得去的买家，慎重考虑。
以上对选房过程中的一些总体性问题，泛泛谈了一点自己的观点，下一篇将谈谈选房中的一个细节，房子的风水 （待续）
