选好地区，看好房子之后，紧接着就是要谈价格。
（下Offer要及时，几次买到好的物业，都是比别人要快一步的结果）。
对于成交价究竟会是多少，买的合算不合算，或者是卖的价格好不好，常常困扰着我们。
理论上讲，每栋房子的价格， 应该是其市场价值的反映。
但是其市场价值究竟应该值多少呢？怎样去判断其市场价值？
市场价值是一个房子，在一个公开的市场上，公开了足够长的时间而形成的。
成交价格有可能高于市场价值，有可能低于市场价值。
那么在实践中，叫价是怎样形成的？
1． 同一区域，相近时间内，和同一类房子相比，而得出的价格。
2． 如果是没有参照物，通常采用成本法；建房子，或者卖房子花了多少钱，再加上合理的升幅，或银行贷款利息，买卖费用，而得出的价格。
买家也是通过同样的方法得出的比较价，那么双方应该顺理成章的同意该价格吧？
其实不然，看看历史成交纪录，不难发现，一部分成交价和叫价相差无几，一部分高于叫价，一部分低于叫价。
作为买方经纪，如何为买家争取到好的价格呢？
了解该地区，了解该类型物业是基础，对该地区，该类型物业如果很熟悉，在对价格的把握上，会很有信心。
那么在对买方指导时，会使买方信心倍增，试想，如果经纪都无成竹在胸， 又怎么能帮到客人？客人又如何信赖您？
要敢于“杀价”。
这一点也是建立在对该物业了解的基础上。
有的物业卖了很长一段时间，不见得是物业本身有问题，而是经纪或者买家经验不够老到。
明明喜欢，有时会被价格吓退。
成熟的经纪应该告诉客人可能的成交价，以便客人在预期的价位买到更好的物业。
这一点在购买高价位物业时尤为重要。
一个刚刚建好的独立屋，叫价1百70万，而客户的预算只有1百50万，经过核查该物业的资料，得知已经从2百30万减到现在的价位。
客人喜欢该物业，只是担心价格差距较大，而犹豫不前。
经过核算建筑成本，银行贷款利息，我们认为在150万以下应该可以拿到。
通过几轮的谈判回合，如愿以偿。
我们也遇到过300多万叫价的房子，最后成交在200万。
叫价在199万的，成交在170万。
关键是对资料的分析，对对方背景的判断。
谈判，谈判，一个是“谈”， 一个是“断”。
谈时以情感人，断时客观冷静。
算好成本，抓住对方的弱点，重锤出击，让对方卖的心痛， 无奈。
在新建的百万独立屋当中，建筑成本在120-160/平方英尺， 买地在50万-100万，成本不难得出，加上对对方财务压力的分析，应该可以知道对方的底线。
对于50万左右的独立屋，2万-3万的空间，也不是没有。
叫价54万，成交49万；叫价53万的，业主心里此时确实在想，49万也卖。
但是人们想获取更大利润的本性，使一部分的物业价格居高不下。
但实际成交价又低到异于常理。
购买商业物业时，对物业之上生意的了解，对物业回报率的了解，占了相当大的比重。
只有对回报率，对生意有把握，有信心，才会知道物业的价值所在。
一个加油站物业，在有经验的人眼里，可能值两百万，而不懂经营的人就很难下决心。
总之，经纪应该让客户敢于下Offer, 而对于“度”的把握，应该是：买家感到高了一点儿， 卖家又觉得低了很多。
如有垂询, 请电：地产经纪：李丁Li Ding
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