记得较早前Business Magazine刊登了一篇文章“房价下跌，投资房该在何处买？”. 文章指出，如果你想做房东，现在最好是买在大学附近，因为随着入学率的上升，高校附近的房屋需求量也会上升。
文章说，虽然现在美国房价开始下跌了，可是还是有很多人买不起房子，这些人对房屋出租市场是有力的支持。
美国房地产协会说，今年年底全国范围内租金平均要上涨5%。
作为美国的邻居, 加拿大的地产市场也有相似的特点, 而且加拿大的房价还在上升.
最近房地产投资人士的新趋势就是大量投资于出租类的房产，其中最热门的就是高校附近的房产。
作为地产经纪与投资人, 笔者几年前就开始投资高校房产，与其它出租物业相比，大学城的房地产价格上升趋势比较好，而且还有较高的现金流(Cash Flow)。
长期以来, 笔者为投资人士购买了大量大学城的出租物业, 并应广大朋友要求, 在今年的<<财富地产系列专题讲座>>中曾实例分析过大学城的房地产投资与回报. 与其他租客相比, 学生租客的特点是:
• 稳定性较高
• 现金流较好
• 出租不受经济环境的影响
• 出租不受政党/政策地影响
• 但时常会受到邻居的投诉, 管理相对费心, 这也是所有出租物业的共性
• 如做ROOMING HOUSE, LEGAL ISSUE也是头痛的问题
在多伦多, 投资人主要集中在约克大学(York University), 辛力加大学(Seneca College) 和多伦多大学(UOT Scarborough) 三个地区投资, 这三个地区均有大量的Townhouse可用于出租, 房价在18-25万, 月租金收入在1800-2300元, 月管理费在250元(不含电,煤气)-650元(含电,煤气).由于竞争比较激烈, 造成租金偏低, 回报不是很理想. 现在很多投资人已把眼光转向了多伦多以外地区的大学城, 例如Oshawa的安省科技大学, Hamilton的麦克马斯特大学,Waterloo的滑铁庐大学,Guelph的贵湖大学等地, 无论投资那里, 机会与风险永远是并存的, 由于现在很多的投资人还处于地产投资的初级阶段, 只能投资Rooming/Lodging House, 虽然回报好, 但风险也最大. Rooming/Lodging House 的特点是:
• 现金流最高
• 回报最高/最快
• 管理最复杂
• LEGAL ISSUE (合法性)
• 风险较大(如没买保险)
• 受外界环境影响最大
Rooming/Lodging House可以带来大量的Cash Flow (现金流), 回报很好, 但很多投资者却忽视了Rooming/Lodging House存在的风险, 如果您想在大学城投资Rooming/Lodging House, 您必须要了解并有能力解决以下的问题, 否则您可能遇到很多麻烦, 因为每个地区都有自己的一套游戏规则:
1. 了解大学城出租房的特点
2. 了解当地的法律与法规
3. 了解如何申请PERMIT进行装修
4. 了解如何装修地下室避免官司
5. 了解如何做广告召租学生
6. 了解如何面试与管理学生
7. 了解如何与学生签合约避免官司
8. 了解如何与邻居相处避免投诉
9. 了解如何对应政府的检查
10. 了解如何处理邻居投诉, 打官司
如果您能自行解决或能得到专业人士的帮助来解决上面的问题, 您一定会管理好您的物业, 也一定会得到好的回报. 另外，投资高校房产另一个特点就是Timing(时机) 问题, 因学校的学期是有季节特性的, 所以并不是任何时期都可以投资的. 例如你的投资房在九月份CLOSING, 恐怕你要等待大半年或一年后才有机会将房屋租出去.
以上的分析和建议仅供参考. 如您有兴趣进一步探讨, 请Call 416-797-8088 or Email to [email protected] 环球地产集团 资深经纪 孙志峰 STEVEN SUN
该下图为笔者为客人购买的大学城投资房:
