在验房实践过程中，我经常被问到一些有关房屋保险问题，比如：房屋保险包不包括地下室漏水及污水倒流？铝线房屋能不能买到保险？什么是knob & tube电线？到底有什么问题？等等……许多顾客因不知道应该怎样回答保险公司所提出的问题而打电话向我咨询；也有顾客应保险公司要求，请我为某些项目进行检验并提供报告。
在总结顾客的反馈信息，查询相关资料并咨询了一些保险公司的基础上，我想在这里对购房过程中可能涉及的保险问题进行一个总结。
对于目前保险行业比较敏感的一些问题（如knob & tube电线等），将在后续文章中详细介绍。
在加拿大，是否为房屋投保是屋主个人的选择，政府并没有强制性的规定。
但是，为房屋提供按揭贷款的金融机构都要求顾客为房屋购买保险，以降低他们的贷款风险。
在顾客落实房屋保险之前，他们通常不会投放贷款。
房屋保险不但满足了贷款机构的要求，更重要的是有效地补偿了在意外情况下可能给屋主造成的重大损失，保护了房屋这样的重要资产，实际上是不可缺少的。
所以，绝大部分屋主都会为房屋投保，无论他们是否已经完成偿还贷款。
这里，首先应该搞清房屋保险的适用范围：它只适用因不可预测的、突发性的、意外的事件( “unpredictable”, “sudden and accidental”)对房屋和相关资产造成的损失，而对屋主进行经济上的补偿，却不适合那些可预测的、可防范的情况以及房屋日常的维修，如地下室漏水等。
地下室漏水通常是由于房屋自身的缺陷造成的，而这些缺陷一般是可以被事先发现的。
漏水通常也有周期性和阶段性如在下雨、化雪时，是可预测的、可防范的，所以是买不到保险的。
一般的房屋保险所包括的意外情况有：火灾、风灾、雷电灾、盗窃、爆炸、暴动、外物碰撞、室内水管突然爆裂出水等，而不包括洪水、经常性的渗水或漏水。
可以选择的项目有地震、地下室污水倒灌等。
赔偿最高金额主要考虑房屋的重置费用以及投保的相关财物如贵重物品等。
——以上仅供参考，以屋主与保险公司签订的合约为准，事先应详细了解。
保险公司在评估一个房屋时，主要考虑他们所面临的风险有多大以及一旦发生索赔他们要付出多少。
他们总是希望尽可能多地了解房屋的状况，对风险有所预测、防范。
顾客在联系保险公司投保时，可能被问到以下问题，最好事先有所准备：
1．房屋地点。
——保险公司根据他们以往的经验以及所掌握的资料可以了解社区情况，评估风险。
比如有的地区处于低洼地带，前年一次暴雨过后，许多房屋地下室污水倒灌，他们接到许多索赔申请。
如果顾客要求保险包括污水倒灌的情况，他们就会考虑是否接受以及保费该加多少。
2．房屋基本情况：价格、面积、房龄、层数、有否车房及附属建筑物、卧室等用房数量及位置、地下室是否finished、有否使用特别的建筑材料或拥有特别的设施如壁炉、游泳池等。
——这些是房屋本身最重要的信息。
由此可以判断房屋的质量、素质以及意外情况下的重置费用。
3．供电系统：供电是多少安培的；什么样的配电盘（空气开关、保险丝）；内部电线是什么材料的（铜线、铝线、knob & tube电线）。
——很重要，必定会问。
对于除了Apartment Unit外的一般房屋，60A供电被认为是不够的，通常不会被接受，会被要求在一定时间内升级到至少100A。
与空气开关配电盘相比较，保险丝配电盘被认为有较高的火灾风险，但不会被要求做更换。
保险公司对铝线比较敏感，认为有一定的火灾风险，但一般会予以接受。
他们对knob & tube 电线比较紧张，认为有较高的火灾风险和安全隐患。
对于铝线和knob & tube 电线，不同的保险公司会有不同的政策和反应：或者会无条件接受，或者会派专业人员进行检查确保安全后予以接受，或者要求更换一些线路或配件，或者要求更换整个配电系统，或者根本不予接受（另文详述）。
4．供暖系统：是用什么样的供暖系统；暖气炉的新旧情况；有否油罐；油罐的位置及状况（室内、室外、地上、地下、新旧、被废弃时间等）。
——与燃气或用电系统相比较，燃油系统被认为具有较高的风险。
油罐（特别是埋在地下的油罐）可能造成环境污染，导致极高的清理费用，并有火灾隐患，保险公司对此相当紧张（另文详述）。
5．给排水系统：供水管、排水管什么样的材料（铜管、铅管、PB、ABS、PVC、铸铁管、镀锌管）；橱房、卫生间是否做过更新；地下主供水管是否更换过。
——PB供水管由于技术不成熟，具有很高的爆管漏水风险，通常不被接受。
铸铁管、镀锌管具有一定的使用年限，易于被锈蚀、阻塞而造成漏水损害，保险公司对它们比较敏感（另文详述）。
6．有否燃木火炉。
——可能导致火灾及一氧化碳中毒。
保险公司可能会派人检查（另文详述）。
7．屋面材料的新旧情况。
8．室内外消防及安全设施情况：室外水源（如街边消防水喉、湖泊等）及消防站的位置、距离等；有否保安系统及是否使用；有否火灾报警系统或自动灭火系统；有否安装烟雾报警器、一氧化碳报警器及灭火器等。
9．房屋的使用状况：有否超过一个居住单元；现在和将来是否出租；房屋是否用于商业用途等。
——房屋若改变用途，应尽快通知保险公司，否则保单可能失效。
10．居住者的状况：家庭人数及结构；家庭成员是否有人吸烟等。
每一个保险公司所提出及关注的问题是有所不同的。
屋主应尽可能提供诚实、准确的回答。
对于不清楚的情况，应如实回答：“I don’t know”或“I’m not sure”。
切不可为降低保费而提供假资料，因为在发生意外后，如果保险公司发现投保人有意提供不实资料，有权取消赔款或降低赔款额。
这对屋主来说是得不偿失的。
保险公司所提出问题涉及一些非常详细的专业信息，一般屋主是难以全面了解的并回答的。
如果屋主事先做过验房，却可以从验房报告或验房师那里得到答案。
这也从另一个侧面说明了购房前验房的必要性。
但屋主却没有必要主动告诉保险公司有做过验房并提供报告，因为这样做可能产生不利的结果。
验房报告通常为保护顾客利益而详细罗列所发现的问题，并不适合于房屋投保。
看过报告之后，保险公司可能对房屋得出不公平的结论。
我认为：对于一般的没有特殊情况或不良纪录的房屋，保险公司要求提供验房报告是一种过分的要求，不是行业通例，屋主有权拒绝，因为了解房屋的状况不是屋主单方面的责任，也是保险公司的责任。
在投保之后，保险公司一般会约定时间派人对房屋进行检查。
之后，他们可能提出整改意见，或修改保险和约。
屋主应该本着诚实、守法、公平的原则积极配合，但要注意保护自身利益，没有必要处处迎合他们的要求。
在开放、竞争的保险市场，屋主可以多方比较，为自己的房屋寻找最适合的保险产品及保险公司。
本文作者是注册验房师( RHI )林森。
原文载于“地产周刊”。
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