随着美国经济及房地产市场的持续恶化, 我们加拿大房地产市场的免疫力似乎也越来越弱, 现在已经出现了调整的需求. 实际上世界各国房地产市场的发展都有一定的规律与周期, 只是有的快有的慢，有的长有的短而已, 笔者在上一期的文章中已重点分析了美国房地产市场的历史,特点与现状, 这期则将要分析一下加拿大房地产市场的特点与现状.
据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association，简称CREA)最新发布的数据显示，加拿大Resale二手房屋的销售价格在6月份出现了十年来的首次下降-0.4%, 而7月份为$327,020比去年同期又下滑了3.6%. 房价降低的同时, 全加房屋销售量也下降了10.9%, 但新屋挂牌量却上升了11.4%, 从全国范围来看, 六个主要省份的房价增长幅度在7月份已有所减缓, 其中:
- 安省7月份的均价为$ 314,028, 与2007年同期的$313,997基本持平
- 阿尔伯塔省7月份的均价为$ 363,638, 与2007年同期的$364,072基本持平
- 魁省7月份的均价为$ 216,194, 与2007年同期的$205,263增长了5.3%
- BC省7月份的均价为$ 463,458, 与2007年同期的$445,881增长了3.9%
- 曼泥托巴省7月份的均价为$ 200,505, 与2007年同期的$179,531增长了11.7%
- 沙省7月份的均价为$ 234,076, 与2007年同期的$180,934大幅增长了29.3%
而全国六个最活跃的城市中有三个出现了下降, 三个出现上升, 其中:
- 卡尔加里房价下降了7.8% , 从2007年7月的$436,739降到08年同期的$402,788
- 埃德蒙顿下降了5.3%, 从2007年7月的$353,919降到08年同期的$335,100
- 全加房价最高的大温哥华地区降1%, 从2007年7月的$581,108降到08年同期的$575,256
- 全加最大的房地产市场大多伦多地区则微升1.5%, 从2007年7月的$366,012升到08年同期的$371,410
- 萨斯卡通Saskatoon大幅上升了19.3%,从2007年7月的$245,152升到08年同期的$292,428
- 而雷吉纳Regina则大幅上升了39.6%,从2007年7月的$176,537升到08年同期的$246,463
在新房方面, 连续几年房价涨幅领先全国的温哥华、卡加利、艾蒙顿等加西主要城市，近期由于房地产市场疲软，使得新屋价格成长迟缓。根据加拿大统计局最新公布的数据显示，6月份全国全年新屋价格成长率仅3.5%，创6年来新低纪录。就地区别而言，加西新屋价格成长率的衰退幅度最为显著. 其中:
- 雷吉纳Regina新屋房价大幅成长28.5%。为全国新屋价格成长率最高的城市
- 温哥华仅成长1.8%，低于全国平均成长率。
- 埃德蒙顿6月新屋价格较去年同期成长1.6%，
- 卡尔加里则仅成长0.1%。
- 维多利亚反而较去年同期下跌0.4%，是全国唯一下跌的主要城市。
- 多伦多新屋价格成长率为3.8%，
- 满地可则增长为5.6%，
加拿大房地产协会首席经济学家克隆普(Gregory Klump)表示，各大主要城市的转售房屋市场日趋稳定，去年狂热的房屋销售开始淡化，所以购房者在买房前可以更好地多家观望。他并预计，随着销售量的继续疲软以及新挂牌房屋量的增加，今年下半年房价增幅将趋于缓和.
种种迹象表明, 加拿大持续多年的房市荣景终于出现明确衰退迹象，在经济发展趋缓和通货膨胀双重作用下，加拿大房地产市场连年火爆的局面实际上已经风光不再，初露调整端倪。今年上半年的一个显著特征，就是成交量下降，价格涨幅不断减小，最终出现了价格下调, 因此未来市场逐渐回归理性、价格调整也大势所趋. 那么如果出现价格调整, 此次调整的幅度会有多大? 笔者个人认为最多会下降15%左右.
八月中旬美林银行发表了一篇分析报告, 报告指出美国这两年来全国平均房价已下降了18%, 而迈阿密Miami和洛杉基L.A则从其高峰时下降了28%. 尽管加拿大的房地产市场比美国健康得多, 但加拿大整体房价也超出了其实际价值10%, 其西部的萨斯卡通Saskatoon和雷吉纳Regina的房价则超出了实际价值50%, 温哥华及维多利亚的房价则超出了实际价值35%,埃德蒙顿和卡尔加里的房价则超出了实际价值25%, 但全加最大的房地产市场大多伦多的房价则处在一个非常合理的范围内.
正如笔者在多篇文章中支出的一样, 房地产市场是具有LOCAL区域性的特征, 即使美国这两年来全国平均房价已下降了18%, 迈阿密Miami和洛杉基L.A 下降了28%. 但仍有很多地区的房价这两年来还在不断攀升, 例如德州的大部地区. 所以如果说即使加拿大的房地产也存在泡沫, 那么加西地区则正是泡沫BUBBLE所在地, 而加东地区, 特别是大多伦多地区即使有泡沫, 也是轻微的! 笔者将在下一期文章中重点分析介绍大多伦多地区房地产市场的特点与现状, 大家看一看我们多伦多地区房地产市场是否健康!
下图是笔者收集到的自1990年以来全加拿大二手房平均价格及新房动工量, 读者可以看到从1990年到1998年间,加拿大的平均房价格及新房动工量基本没有太大变化, 而自1998年以来的十年间, 房价翻了一番, 新房动工量也增加了近70%. 在下期文章里, 如果对比同一时期多伦多地区房地产趋势图, 您将会发现多伦多地区房价的变化走势与加拿大全国有着很大的不同!
以上的分析和建议仅供参考. 如您有兴趣进一步探讨, 请Call 416-797-8088 or Email to [email protected]
