2009年，租房比买房还要贵

1月末是多伦多一年中最寒冷的时节，而自进入2009年，几乎天天是零下20度以下的气温，可以肯定是近6、7年来最冰 冻的冬天。我带着Sara走在其实才是黄昏但天已经黑透的YONGE街上，虽然NORTH YORK CENTER号称是北约克的DOWNTOWN，但在北风呼啸零下30度的黑夜，街上基本上没有行人。还好只需要在露天走几步路，7点正的时候我们准时出现 在目的，可让人惊讶的是这栋单薄的小平房居然是黑灯瞎火没有人烟。我们只好躲到对面的小楼里，足足等了20多分钟，LISITING AGENT这才姗姗出现。好在没有被冻着，而且对方非常痛快地在租房合约上替房东签上名，Sara的住处即可有了着落。当然这个顺利的原因不单是Sara 在冬天租房竞争的对象不多，最主要是Sara很痛快地答应了房东所有的要求。我知道Sara对即将要搬进去的那栋直通地铁的大厦非常满意，居住在寒冷地带 的多伦多，可以不出大门就乘搭地铁，是一种很幸运的生活方式，尤其在这个漆黑冰冻的夜晚，只有四年楼龄的高级公寓灯火辉煌，充满了温暖和安逸的诱惑。只要 明天办完交接的手续，Sara就可以自由出入这个漂亮的大厅，享受身穿制服的保安24小时在水晶吊灯下随时为住户的服务，进入电梯间按下数字22，三秒钟 后可以进入哪个小巧舒适的1BEDROOM单元，那将是Sara在多伦多四年未求学生涯中的第一个家。

Sara的满意并没有传导给 我，此时此刻的我脑子里充满了各种的数字，等她签完了合约上的签名，我要提醒她的就是第二天她必须准备好的支票和现金。房东对她的要求是一年的租约，她要 自愿一次先预付四个月的房租共5000块，在领取钥匙的时候以MONEY ORDER的方式支付，同时再开出8张post dated cheque 付第二个月至第九个月的房租，再有就是钥匙押金200块。Sara的房租是一个月1250，对于当今市场来说无疑是个不错的价，要是在08年的夏 天，1350的开价都会有几个OFFER去争抢。问题是，Sara在多伦多将不会只住上一年，她 的本科学位需要四年时间来完成，这栋楼的1房单元租金我亲眼看到从四年前的1100涨到了现在1300，就算Sara幸运地一直按这个价格租下去，48个 月后，租金也将会累计至60，000.00元 。

4年下来租金价格不菲，Sara在租房的时候当然也会计算，Sara跟我所有的年青客户 一样，都很体恤家庭为自己的付出，他们都对我说，租金挺贵的。其实我知道Sara们没有真正明白，租房的“贵”是贵在哪里。其实比较起来很简单，人总要有 住房，那么不是租就只能是买房，如果几年下来，租房比买房的开支要大，哪么租金就是真正意义上的贵了。

就以Sara现在租住的153 BEECROFT RD为例子，这个单元在2009年的市场价格在22万左右，贷款利息按2.85%计算，贷款年限为25年，Sara如果买下来的话，过户时除了要一次性支付土地转让费和律师费5000元左右，而真正的买房的开支如下：

Sara 因为还是学生没有收入，首期就按30%来计算的话，Sara如果能付出7.1万的现金，即6.6万首期+0.5万元的土地转让费和律师费（这个数目约等于 Sara 四年后累积付出的租金总额），就可以住进这个属于自己拥有的物业，然后每月1101.33元，就已支付月供及其它房产费用，同现在的租金1250元比，每 月便宜了148.67元的支出。 事实上租房比买房贵，区别并不在此，租房不可能产生的收益在于如下二点：

一． 存入本金：
Sara 如果买下现在租住的房子，哪么每月她必须向银行缴交717元的MORTGAGE，四年下来，她 一共支付了34,416元.。这笔钱是她向银行贷款 15.4万元而在头四年偿付的利息加上本金，四年后Sara如果卖掉这个物业，这笔钱中约有1.3万元的本金又回到了Sara手中。换句话说，如果 Sara运气不佳，2009年花了22万买了个单位，四年后又基本原价卖出，没赚到一分钱物业的增值，但她至少收到银行退还给她的1.3万元本金，如果这 1.3万元分摊到48个月中，她四年来的每月的住房开销将是830元，而不是101.33。所以就按这个保守的比较，Sara居住在同一个物业里，如果买 下来这四年内每月的开支是830元 ，而租下来则每月开支1250元 ，租比买每月开支多出了419元。

二．房产增值
房地产是一个周期产业，有起有落，但从长线持有的角度来看，房地产总是在增值的，这个道理太容易被证实。一个物业的投资，增值的关健是地点和时间周期这二个因素。
好 的LOCATION，增值快，抗跌的能力强，如果再加上出租受欢迎，哪么投资的风险将很小，属于有潜力的好物业。Sara花了1250元 租回来的房子，完全就是这个类型的房产。NORTH YORK可以说是大多地区的中心地区，而YONGE街又是这个市的最重要大路，地下有同方向南北直通的地铁线，所以YONGE街沿线顺着地铁站的 CONDO公寓，多年来没有房东发愁过租不出去的故事。Sara现在的房东如果在四年前购入这个房产，价格应当是在17万元上下，当时的租金是1100左 右，而四年后的现在市价是在22万元上下，租金在1300左右，楼价平均每年涨幅为7%，租金的平均涨幅为4.5%，跟世界上的同级大城市比较，这个涨幅 是很温和的，所以在2008年多伦多房地产回调的时候，NORTH YORK的CONDO几乎没有受到任何影响。如果Sara2009年买下同样房产，在未来的四年内仍按这个速度涨幅的话，Sara在拿到本科学位的时候， 同时还赚了6万元的房地产投资收益，加上四年来存入的本金1.3万元，等于Sara付出7.1万买房子，四年后收回的是14万元。

时间周 期是房地产的另一个特点，如果今天买入房产，明天就卖掉，这种情况投机的成分很大，可以赚钱，同样也可能赔本，不属于投资的范围。而Sara买房，至少有 四年的计划，情况就完全不同，房地产的时间周期会大大减低投资的风险。假如Sara运气好，上面我们已经计算过她的投资回报，但如果Sara运气不佳，在 拿到毕业证的时候，发生了了几十年不遇的经济大萧条，买入的房产贬了值跌破了买入价，Sara又无意在加拿大发展而改去美国攻读硕士，这个房产不需要居住 了，Sara并没必要要赔本卖出房子，大可以将近地铁容易出租的房产出租掉，由租客代支付在经济不好时房产所有的开销，经济萧条不会长至永远，等经济复苏 时一样可以套回应得的回报，真正的损失是赚钱的周期变长，而不是伤筋动骨的大赔本。

Sara在第二天取到钥匙的时候，已经断断续续听完了 我关于租房子很贵的观点，跟我所有其它请我租房的朋友反应一模一样，既不是没听懂，也不是全听懂，只好央求我把讲过的话写下来，我第N次地答应来这个请 求，因为没有时间兑现承诺，在随后的5个月里，很惭愧又继续做了N个这样的承诺。5个月后的今天终于有空坐在电脑前，但冬天已经变成了夏天，而且加拿大央 行的PRIME利率从3%下降到了2.25%，几乎是有史以来最低的记录，与此同时，电视新闻天天在公布失业数据在上扬，经济学家们出来继续评论经济不景 气的状况会继续持续，央行也表态低利率仍会保持。从某个角度来讲，这样情况对于准备买房的人来说也许挺不错，因为买房的成本在下降。我并不鼓励每一个人都 在今年买房，但对于Sara们来说，是个很好的机会：因为已经知道必须在多伦多居住至少3到5年，而且知道一定要住交通方便的地铁或公车沿线，如果把不得 不租的CONDO买下来，有几年的时间周期，这至少是一个省钱的方案。况且这些好位置的房产属于小户型单位，所以在房产市场中属于低价位的投资，如果在贷 款利率超低的时候入场，风险是很轻微的。是租还是买，这是Sara们要做的选择，但有一点可以肯定，在2009年，租房已经比买房还要贵。