在泡沫当中，购买者并不会被高价格所吓退，因为他们认为，所购房产将来会有更大的增值。
如果购买者的这种愿望是刺激房价抬升的重要因素的话，那么房产价格就会带有内在的不稳定性，泡沫最终会破灭
综观全球，世界各地的报刊都在大肆刊登房产泡沫即将破灭的文章。
英国《经济学家》发表了诸多题为“热空气中的城堡”文章。
美国《华尔街日报》刊登了“房价飞涨充满泡沫恐慌”，法国《勒蒙德》(法国最大的报纸之一，具有很强的自由独立性，受到读者广泛尊重)也警告到“财产泡沫威胁经济增长”，在澳大利亚，《悉尼先驱早报》也惊呼“房产泡沫或许已中毒”。
这些恐慌都有正确的依据吗？我们怎么知道房产经济是个泡沫？
泡沫通常就是在公众对于未来价格增长的预期被异常夸大时产生的。
当这种情形产生时，很多人就掏钱买房，然后将其出租出去，作为一种投资行为。
还有一些人仍然像那些投资者一样买房，但是自己住。
他们总是担心如果行动晚一步的话，就会在市场上吃亏。
一些居心不良的地产商和政府官员辩解道，并没有什么泡沫出现，房产的价格并不高，因为有那么多人买得起房子。
但事实上，在泡沫当中，购买者并不会被高价格所吓退，因为他们认为，所购房产将来会有更大的增值。
如果购买者这种期望房产增值的愿望是刺激房价抬升的重要因素的话，那么房产价格就会带有内在的不稳定性──价格不会永远增长下去，泡沫最终会破灭，而房产价格也终究会跌下来。
自2000年以来，一股房产价格浪潮已经席卷了除德国和日本以外的所有发达国家。
但是最重要的问题是，是否期望未来房产价格激增的这种愿望就能支撑房产市场？如果人们的平均收入和房产价格的关系是稳定的，那么经济学基本原理就可以解释价格的变化了，上世纪80年代房产价格的增长事例，被看做是地产业从繁荣走向崩溃的典型实例。
急剧的价格增长在90年代达到顶峰，紧接着就是世界城市范围内的大衰退，从而导致严重的地区经济后退。
如今的持续增长的价格会导致相同的结果吗？
有关上世纪80年代的房产泡沫的证据是非常有说服力的。
购买者被强烈的有关未来房产增值的愿望所影响，于是他们忽略了购房风险。
我和我的同事卡尔凯思做了一项有关美国1988年繁荣时期的调查显示，购房时偶然的情绪化的成分在决策时起着重要的作用。
而且，购买者很少或没有任何有关最近价格浮动和基本的强有力的分析。
今年的早些时候，我们进行了另外一项有关2002年3月至8月间美国购房者的调查。
从大多数情况来看，人们购买房产作为投资的主要原因是认为这只是一种投资的冲动。
在澳大利亚这个指标也和其上次泡沫破灭前基本接近。
这种情况发生在所有的国家里，但是一些地区的房价比另外一些地区的房价更加高估了。
就像一些有世界名流、娱乐产业、世界级大学或者高科技工业区所在的“魅力城市”。
这些城市的房价高且变化无常。
1988年到2003年的调查显示，产生这个问题的关键是一个价格预期问题。
在上两次繁荣时期，大约90%的美国被调查者认为房价将会在未来几年内增长，甚至预期将会在未来一年内有很大幅度的上升。
的确，这种夸大房地产价格的气氛到处弥漫，几乎和1988年一样普遍。
在那些“魅力”城市，报纸因为宣传有关房产价格也卖得很好。
调查显示，在旧金山45%的房产成交价格比报价高。
超过20%的出售者认为如果他们再多加5%到10%的价格，房子会卖得一样快。
尽管如此，在2003年的调查显示，美国的房产购买者并不像80年代泡沫经济时那样自信房地产的价格还会一直高下去。
这就意味着房产拥有者将准备随时退出房产市场。
这其实是增大价格下跌的可能性，尤其是在那些魅力城市和那些经济低迷地区。
后果可能会很严重，不仅在美国，在澳大利亚，过去10年的家庭债务所占比例，从个人可支配收入的50%增加到130%。
在荷兰，这个比例甚至翻番，那里的平均抵押价值是房产价值的110%，因为借贷者很愿意提供所有的购买资金。
从历史纪录判断，房价只可能在局部下降，全国范围内的下跌是不可能的。
这将会使泡沫破灭对宏观经济的影响得到一定程度的遏制。
但值得警惕的是，大量的私人债务甚至超过了其自身所拥有的房产价值，意味着破产的数字将会不断上升。
（罗伯特．J．希勒文/夏襄蓉翻译）
