地产百科A to Z: Exclusive Listing( 独家代理)
在地产买卖中, 地产经纪人(Realtor)和卖家(Seller)签定Listing Agreement 后,他们之间就形成了正式的代理关系(Agency),因此地产经纪人(Realtor)就成了卖家(Seller)的经纪(Agent),代表卖家(Seller)的利益. 但社会上把地产经纪人通称为”Real estate agent”是一种不太严格的用法,这点我已经在前面的文章已经论述过,这里不在费言. 当 地产经纪人和卖家(Seller)签定Listing Agreement 时有两个选择:一是MLS代理; 另一种是 Exclusive Listing( 独家代理).关于MLS我将在今后的地产百科A to Z专栏中另述.
Exclusive Listing( 独家代理)是在商业地产(Commercial real estate)买卖中最常见的代理形式,在民用地产(Residential real estate)买卖中大多采用MLS代理制,偶而也有Exclusive Listing.有经验的地产经纪人(Realtor)会根据具体个案建议卖家签定合适自己的代理方式.什么情况下Exclusive Listing( 独家代理)最为合适呢?
首先,卖家不想公开自己的信息,比如之前的交易状况,因此这在商业地产买卖中最为普遍.有些生意业主生意还开不了一年,种种压力就想转手卖个好价钱,这种情况下卖家(Seller)最倾向签定Exclusive Listing( 独家代理).另外许多生意业主都有逃税情形,为避免收入被太多人打听,Exclusive Listing( 独家代理)是最好的关门交易形式.
其次,卖家为了减少交易时间和成本,Exclusive Listing( 独家代理)是一种合理的选择. MLS要求有60天以上的代理期, 而Exclusive Listing( 独家代理)可灵活机动,最短的可在40天左右.这对许多已经卖过一次的业主是一个福音. 这种短期制一般适合犹豫不定并充满不信任感的卖家. 另外Exclusive Listing( 独家代理)只受一半的佣金,最为生意业主欢迎. 比如生意买卖中, MLS的佣金一般是8-10%;而独家代理仅是5-6%.
第三,Exclusive Listing( 独家代理)一般适合特定的目标市场, 不想招致太多的人问津. 比如York Mills( C12)区的物业多为特殊高消费人群,许多物业仅用Exclusive Listing( 独家代理)就能轻易转手.在生意买卖中,买家兼东主(Landlord)不想卖给其他族裔,他们也最喜签定Exclusive Listing( 独家代理),否则会侵犯加拿大的人权法.
不过Exclusive Listing( 独家代理)也有其明显的弱点,就是排他性(exclusive 原意就是排他或垄断的意思)即不要买家经纪(Buyer Agent)参与而且只保障卖家的利益.碰到这样的情形,又想买方的利益能得到保障,该如何具体实施呢?有经验的地产经纪人(Realtor)会教你如何做到!
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