笔者在前三期的文章中已重点分析了<<全球性的房地产周期的特征>>, <<美国房地产市场的历史,特点与现状>>及<<加拿大房地产市场的特点与现状>>. 最后让我们共同分析一下大多伦多的房地产市场的特点与现状.
多伦多地产局八月份的最新数据显示, 2008年8月份，大多地区平均房价为$364,886, 较2007年8月的$361,890仅上涨了1%, 其中多伦多市下降1%, 而905地区则上升了2%. 而销售量则从2007年8月的8,059套下降2008年8月的6318套,降幅为22%, 其中多伦多市下降25%, 而905地区则下降19%. 此外8月份新上市的房屋为11992间, 与上年基本持平,市场上的库存量达到25076间, 比07年8月份的库存量19145大幅增加31%. 还有就是成交天数也从2007年8月份的33天延长到2008年8月的38天,显示着成交速度减缓.
房屋销售量下降, 房价增长减缓, 市场库存量加大, 成交天数延长, 成交速度减缓, 种种迹象表明, 大多伦多的地产市场也将要有所冷却!
那么多伦多的地产市场是否会象两年前美国的房地产市场一样硬着陆呢? 我的答案是否定的! 其主要原因是:
- 从1996年多伦多的房地产市场复苏的底点算起, 12年来, 多伦多的地产市场以每年平均5.9%速度缓慢健康地增长, 没有一年是两位数的大涨. 如果扣除3%左右的通货膨胀, 其每年的实际增长幅度只有3%, 这与美国的一些城市, 中国的北京上海深圳等地或加拿大西部的温哥华, 卡尔加里, 萨斯卡通,雷吉纳等地区每年20-50%的增长幅度相比较, 其泡沫很小!
- 1996年多伦多的平均房价为$198,150, 而今年1-8月份的均价为$384,605, 12年来多伦多的房价只增长了94%, 还没有翻一翻, 扣除40%左右的通货膨胀. 实际只增长了50%左右.
- 八月中旬美林银行发表了一篇分析报告指出. 尽管加拿大的房地产市场比美国健康得多, 但加拿大整体房价也超出了其实际价值10%, 其西部的萨斯卡通Saskatoon和雷吉纳Regina的房价则超出了实际价值50%, 温哥华及维多利亚的房价则超出了实际价值35%,埃德蒙顿和卡尔加里的房价则超出了实际价值25%, 但全加最大的房地产市场大多伦多的房价则处在一个非常合理的范围之内.
- 而同期八月下旬加拿大UBC大学尚德商学院一项命名为“加拿大房产市场价位超值吗”的新研究也显示，除了多伦多, 加拿大大部分市中心的房价超值25%，一些城市房屋承担力出现严重问题，房产市场失去了继续飙升的能力. 只有多伦多的房价较协调,健康
- 多伦多房地产市场曾在1985-1989年4年其间爆涨了151%, 但随后在1989-1993年4年内也只下跌了-25%.
- 大多伦多地区每年10万多名新移民的涌入是多伦多地产市场的绝对支撑.
- 加拿大的房屋信贷结构与美国有很大的不同, 次级信贷在加拿大的比率很低, 加拿大的信贷市场不会受到美国同行的严重影响.
- 加拿大房屋贷款利率在2008-2009年不会有较大的增长, 仍是低利率时代.
- 虽然受到高油价及加元升值的影响, 加拿大的整体经济仍会持续增长,失业率也会保持在一个较低的水平. 加拿大8月份的失业率维持在6.1%，与去年同期几乎没有变化，尽管经济不景气，但8月全国还是增加了15200份新工作。
俗话说涨得快就掉得狠! 中国股市一年之内从2006年10月份2000多点疯涨到2007年10月份的6100多点, 但一年后的今天又掉会了原形(今日9月11日为2100余点). 虽说房市要比股市稳定, 但任何市场都不可能只涨不跌, 房地产市场是具有LOCAL区域性的特征, 即使美国这两年来全国平均房价已下降了18%, 迈阿密Miami和洛杉基L.A 下降了28%. 但仍有很多地区的房价这两年来还在不断攀升, 例如德州的大部地区. 所以说如果加拿大的房地产也存在泡沫, 那么加西地区则正是泡沫BUBBLE所在地, 而加东地区, 特别是大多伦多地区即使有泡沫, 也是轻微的.
笔者个人认为, 当前多伦多的地产市场仍是一个相对稳定,买卖均衡的一个平衡市场, 短期之内房价仍会小幅度上涨或保持平稳, 而成交量也会持续萎缩. 这样的趋势应会延续到2008年底. 每年9月至11月份是地产市场传统的旺季, 所以今后几个月成交交易会有所活跃, 价格也会保持平稳. 但明年2009年多伦多的地产市场将会面临比较严重的考验, 这要取决于加拿大的经济和美国的房地产市场状况.
下图为大多伦多的平均房价走势图(1972–2008), 虽然2008年还有4个月没有走完, 笔者预测2008年全年的平均价格将会是$385,000左右. 准确与否, 4个月后见分晓.
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