房贷利率上升对房地产市场的影响

可是，事与愿违。

大多市房地产局TREB的报告却指出：今年头5个月的成交量就达到40,437间，特别是刚过去的5月就有11,146间成交，不仅超过去年单月最好成交量5月份的9,434间，而且打破了TREB有史以来最好的单个月销售记录。

成交量攀升，并不是房屋价格有所降低，相反，在大多伦多地区，今年5月份的平均成交价比去年5月份的平均成交价$365,537上升近4.72%，达到$382,787。

同时，根据加国皇家地产公司ROYAL LePAGE 今年首季的报告，在大多市个别地区的豪宅升幅更大：Beach District 豪宅中，今年首季比去年同期的平均售价$960,000上升27.1%，达到$1,222,000；Riverdale 豪宅中，今年首季也比去年同期的平均售价$490,000上升32.7%，达到不可思议的$650,000。

而在密市的Streetsville/Meadowvale区，高级独立屋 (Senior Executive House) 今年首季比去年同期的平均售价$480,000也上升11.5%，为$535,000。

大量的统计数据，不管来自房地产局、房地产公司、或者银行、以至统计局，都反映出房屋售价在上升，而且部分区域的升势远远高于去年5月与今年5月的平均升幅4.72%，甚至达到27.1%。

这也再次印证了房屋市场上的金律名言：Location! Location! Location!

那么，为什么美国的房价有所下降，而加国的房价特别是大多伦多地区的房价不降反升呢？根据CIBC World Markets所刊登在 “Consumer Watch Canada” 上的文章 “Mortgage Risk— Canada vs. US” 中，分14个部份详细地分析了这其中的原因，这里只就几个大因素摘译并谈下看法：

在过去10年中，加拿大的房屋价几乎上升100%，可是与美国、法国、澳洲、西班牙、英国等相比，无论是升幅，还是售价，在今时都远低于以上国家。

比如：在英国伦敦市并非市中心(Zone 1)的Zone 2 或Zone 3区，一间800平方英尺左右、1房1厅的Condo Apartment、不带泊车位，要45万-50万加园，同等类型的房屋在多伦多市中心只要25万-30万，而且还带泊车位。

因此，在未来的数年中，多伦多将会是国际房地产投资的热意点。

在过去20年，加拿大人的房屋债务与收入的比率变化一直都是比较平稳的，而美国人在这方面则是反复无常，特别是2002年以后，美国人的债务与收入的比率大幅增加，并于2004年超过加拿大，去年达到70%，远高于加拿大人的40%。

房屋债务与收入的比率增加，大幅提高了房屋市场上的泡沫现象，也就是说，房屋市场上出现了不少的投机抄家。

在2003年以前，美国变化利率房贷与加拿大几近相同，但从2004年开始攀升，特别是仅讨利息房贷，在美国大行其道，几乎占到20%市场，房屋市场上的抄风甚烈。

而在2006年加拿大仅利息房贷尚不到1% 的房贷市场。

另外，加拿大的二次按揭仅有按揭市场5%，远低于美国的22%。

由以上各数据可看出，美国房地产市场的抄风和泡沫现象相当严重，一旦市场上有问题出现，房价下降也就成为必然。

现在，再回过头来看银行加息对房地产市场的影响。

自从4月23以来, 银行已多次调升按揭利率，虽然目前的Prime Rate 仍是6%, 但5年期公开锁定在7.44%左右，而实际上很容易就能申请到5.79%，假设以4月的5年期锁定5.04%为参照，实际上升0.75%。

下面让我们一起讨论下:

由于大多数买家都要申请按揭20万以上，按25年、5年锁定、20万按揭计算，上升前每月供款$1167.77(按5.04%)，上升后每月供款$1254.75(按5.79%)，区别为$86.98。

同样道理计算，30万按揭的每月区别是$131.48。

由于房屋价格的上升，为了让更多人能有能力供的起房，一些按揭公司提供了30年还款期，同样按以上计算，上升后每月供款$1163.51(20万按揭)和$1745.27(30万按揭)，还略低于上升前每月供款(25年期)。

如果需要，一些建筑商还和CMHC共同推出35年还款期，这样每月供款将会更低。

由于房屋价格的上升，为了让更多人能有能力买的起房，现在按揭公司已将首次付款Down Payment 降到20%，这样，假如购买个35万的单位，就能省下$17,500。

同时也省下了购买高风险按揭保险的费用。

房屋价格的不断上升，使得不少建筑商为了迎合市场的需要，改建房屋面积更小的单位，以尽可能吸引更多买家。

以前看不到一个睡房、四百来尺的Condo Townhome，可如今已是事实，却也要15万。

在许多新楼盘中，往往哪些小单位特别抢手。

从TRIDEL 的Grand Ovation 到DANIELS 的One Park Tower，从FERNBROOK HOMES 的Absolutes 到GREATLANDS 的Mona Lisa，以至于Daniels 的FirstHome 都是如此。

由上可知，当按揭利率如果不是大幅提高的话，其对房地产市场的冲击，会被各式各样的方法所淡化，对市场的实际影响有限。

而从过去40年房地产发展的历史来看，时下的按揭利率仍处在较低的水平上。

因此，相信房地产价格仍将稳步平缓地发展。