记得去年在举办地产讲座时，就有朋友提起关于银行拍卖房的话题。
近来我为某大银行拍卖了一处物业，期间收到很多朋友的电话表示出对拍卖房的兴趣。
为此我想在这里为大家简单介绍一下有关银行或其他债权人(统称债权人)拍卖物业(POS, Power of Sale) 的一般程序和它与市场普通挂牌房的不同点以及购买时做价格定位时应注意的几个事项。
简单的讲， 拍卖房/破产房(POS) 就是贷款人在一定时间内没有偿还债权人的贷款, 债权人根据贷款法案收回物业并进行拍卖。
拍卖所得将用于偿还债权人的贷款，如有剩余会还给贷款人。
从理论上讲， 债权人处理破产房还可以通过其他五种方法：
1. Quit claim dead (release of the equity of redemption)
2. Sue for possession
3. Sue for payment
4. Sue for foreclose
5. Judicial sale
就目前来讲，POS是市场上最为常见，最为简单，也是最便捷的债权人处理破产房的方法。
通过POS上市的物业通常有以下几个特点：
一. 物业主人的欠款额远远大于他将物业挂牌上市卖出后最终所得
二. 物业状况通常较差
三. 大部分物业地理位置位于非抢手地段
四. 物业通常处于空置状态，偶有物业主与租客签有合约, 物业仍有租客居住。
但是若债权人取得该物业拥有权后能够提供此物业为自己本人或直系亲属居住的证明，他们便有权利终止该租赁合约。
通过POS上市的物业买卖合同的特点：
一. 以示追求市场价值，债权人通常要求房屋公开上市七天以后， 才开始接受合同洽谈。
二. 由于债权人取得 债权之前并不在此物业居住，他们不了解整个物业的硬件状况。
因此 债权人通常不会保证此物业各系统处于良好状况(SOLD AS IS)。
三. 物业买卖价格中不包括日常家电，例如：冰箱， 炉头，洗衣机，烘干机等。
其原因是这些家电不属于债权人。
四. 在物业拍卖出售后(offer firm)至物业过户交割之前这段时间内， 物业有可能被破产屋主赎回。
一旦这种情况发生，新的买主除了可以拿回定金外得不到其它任何赔赏。
五. 假若政府征收GST， 此笔款项由买方负责。
写到这里， 很多读者可能要问， POS 物业买卖合同对于买方这么不利， 为什么还有这么多的人要买POS 物业? 其实上述很多条款，在实际操作中极少可能发生。
它只是 债权人为了强调保护自己而设置的书面文章。
那到底是什么吸引了众多的潜在买家呢? 应该说较低的购房价格和一个购房者能拿到无争议房契的保证应该是购买POS房者的最大原因。
下面我们来谈谈债权人通常操作POS 的程序和价格的设定机制：
一. 当借款人无能力归还贷款达15天， 银行或其他债权人就有权力递交借款人追款通知书。
二. 在债权人递交捐款人追款通知书35天后，借款人还是无法偿还债务，银行或其它债权人在征得法庭同意的情况下，就可以采用法庭强制令让捐款人搬离房屋而实施POS。
三. 银行委托一家物业管理公司，从安全的角度考虑，在经纪人进入物业之前，对POS物业进行必要的检查和清理。
四. 随后银行会指定一名资深地产经纪人进入该物业对其进行价值评估。
五. 银行委托的地产经纪人与银行委托的律师深入讨论该物业的上市价格。
六. 最后银行正式与该指定的地产经纪人签订和同，该物业以拍卖房行式(POS)上市。
很多情况下，银行会与其指定的地产经纪签订三个月期限的和同用来处理某POS物业。
地产经纪通常每一个月才有机会和银行律师分析市场动态，调节物业价格。
并且这种沟通往往仅限于传真方式。
购买POS物业时须注意的几点事项：
一. 对某一POS物业感兴趣的买家应在买方地产经纪人的帮助下，仔细研究拍卖物业的转让历史以及相邻地区相关物业近段时间的物业成交情况。
二. 对物业进行彻底检查，如物业状态很差购房者应向地产经纪人或其它有关专业人士咨询进而估算出其修复费用。
三. 与经纪人探讨拟定成交价格，通常POS物业成交价格应低于普通上市可比物业的最低成交价。
四. 在地产经纪人的帮助下，积极于卖方经纪人沟通。
通过电话，E妹或传真等形式表述自己对此物业的兴趣及对其市场价值的看法。
五. 所递交合同并非为无条件合同不可，但是购房者应尽力多做准备工作。
一个无条件合同以及较多的定金会使你在竟标时占有很大优势。
六. 抓紧时机，果断行动。
通常情况下, 银行或其他债权人对于所拍卖物业成交价的期待值没有个人物业主那么高。
但是他们也必须遵循一定的规则。
对于这些规则，笔者鉴于对银行某些条件的约束, 不便在此文中阐述，不过欢迎各位经纪和朋友来电询问探讨。
最后，祝大家生活快乐, 安居乐业!
谢谢大家!
天和地产 袁志华
联系电话:416-419-3983
