杨洪地产投资秘密系列文章之三:
大多伦多—-目前投资房地产最具优势的地方
当下, 分析地产现况的文章很多。
很多人经常与习惯性的将加拿大的房地产与美国的地产联系起来。
同时，人们还容易将加拿大的几个大城市与多伦多地区做横向比较。
但是我们能不能在看到现象的同时，探循一下其中规律性的东西呢？
2007年首季度可谓美国经济的“多事之春”。
随着美国房市不断下跌，房贷市场的信用状况日趋恶化。
美国第二大次级按揭贷款企业——新世纪金融公司（New Century Financial）因资不抵债而面临破产，被纽约证交所停止股票交易，终于推倒了第一块多米诺骨牌。
受此影响，美国股市的金融股不断下挫。
随后，房贷风暴愈演愈烈，20多家次级房贷公司宣布破产，由起初导致股票市场大跌，到现在引发整个金融信用环境恶化。
毫无疑问，次级房贷危机将进一步导致美国房市衰退，从而导致美国股市继续下跌，进而导致更大的经济金融危机。
目前，次级房贷问题已经令全球投资人对美国的房地产和金融业产生了担忧，他们手握大把的热钱，开始寻找下一块投资热土。
相比于美国房市的肃杀凄凉，一衣带水的邻邦加拿大却是“风景这边独好”，房产市场和时下的天气一样，一派春风得意。
一至三月，各项指标连创新高，以至于各机构纷纷预测：今年又将是个红红火火的地产好年。
有鉴于此，对多伦多地产投资颇有研究的恒生地产BROKER杨洪先生萌生了一个想法，他要在他的“地产投资秘密系列文章”之中，写一篇给全世界所有的地产投资人，对他们说：现在投资房地产，多伦多最适合。
多伦多是目前世界上Condo投资风险最小的城市
杨洪所提出的地产投资理论的第三个核心就是风险控制原理：一个地产投资的成败的衡量标准就是这个投资是否能给我们带来两个方面收益的平衡： 一个方面：价格上涨（Capital Appreciation）所给我们带来的增值型收益（Incremental Return）, 同时利用期货的杠杆原理（OPM）， 将这一回报的比率放大；另一个方面就是：用来控制风险的租金收入（Rental Income）所能给我们带来的持有型收益(Operational Return)。
也就是说， 在任何一个时间点地产投资人都要有思想准备，地产的价格在未来的某一段时间会走下坡路，就是我们通常所说的要未雨绸缪。
而多伦多的Condo投资就是能够最好平衡这两个收益的选项之一！
让我们从以下几个方面来分析一下为什么：
多伦多的房产投资大多是理性投资
在过去的几年里， 多伦多的地产市场与美国许多地方的地产市场是完全不同的。
这里面主要有三个方面的原因：一，消费习惯的不同：美国许多的人是不怎么存钱的，即使有一定收入的家庭也更注重休闲娱乐，享受生活。
如果买房，许多人选择非常高比率的贷款，这就是为什么现在会有如此之多第二贷款公司破产的原因。
而多伦多的购房者大多比较保守， 通常是攒足了25%的Down Payment, 才会下决心买房。
另外第二个不同是贷款的计算方法不同；第三是加拿大和美国两个国家的税收制度不同。
后两者的不同造成了在美国的许多地方出现了大量的冒险型投资。
而多伦多这几年则大部分是实际需求性购买。
地产泡沫没有其他一些地方明显。
多伦多是世界上最特别的一个移民城市
目前，以人均比例而言，加拿大所吸纳的移民为全球最多。
据经济合作与开发组织（OECD）的数据，2000至2004年间，每千名加拿大人中的净移民人数达6.5人，全球最高；澳洲则以6.2人居第二。
2007年3月，加拿大统计局公布的五年一度的人口普查资料显示，2001年到2006年，加拿大人口从3000万增至3161万，增长率达5.4%，居包括美国在内的西方八大工业国之首。
外来移民成为加拿大人口增长的主力。
过去五年来，平均每年抵加的移民人数约24万人，五年超过120万人。
而同期加拿大新增人口总计160万人。
其中自然增长的人口只占40万，移民新增人口达四分之三。
除移民外，非移民亦十分中意安省，每年都有上百万非移民申请来加拿大，包括访客、学生和临时劳工，其中大部分都想来安省。
这次普查结果还显示，2006年三分之二的加拿大人住在南部加美边境沿线，80%的人口居住在33个主要城市及其周围，47%的西部地区居民集聚在西部三个省份的省会城市，乡村及小城镇人口比率不到20%。
从2001年开始，农村的人口数量迅速的减少，到2006年，生活在郊区的人口总数还不到加拿大总人口数的五分之一，仅为600万。
其郊区人们涌入城市的速度也在加快，较之前增长了4.7%，城市化进程仍在继续。
抵达加拿大的移民中，多数选择在安省安家，安省中又以大多地区为首选。
据专家预计，截止到2030年，加拿大人口增长可能更要依赖于移民，其中有接近一半的移民将选择定居在安大略省。
移民、非移民、省际流动人口和城市化进程，为大多地区房市繁荣提供保障。
如果说，纽约是世界的经济、金融、文化和艺术的中心。
那么在那里什么样的地产行业最发达？酒店业。
因为去那里的流动人口大多数是去参观访问，逗留数日，然后起程。
而多伦多的流动人口就不同了，大量的是移民，留学生及工作签证的劳工。
包括每年回流30%的移民在内，这种人口的流动性相对就慢了许多，通常周期在2—3年之间。
这就给住宅出租型投资提供了机会。
多伦多的Condo公寓租售比是世界上最高的城市之一
租金与售价之间的比率是衡量一个地区Condo市场风险大小最重要的标准之一。
举例而言：温哥华的房价是多伦多的150%，而房租水平仅为多伦多的80%！在多伦多，选择一个好地段的Condo，30万元的套房可以出租到00.00。
租售比为1：150，远远优于国际通用的1:200原则。
如果我们再计算一下世界上其他一些城市的租售比，我们就会有自己的判断了。
比如说在北京的四环线以内，一套价值60 万的公寓能否租到￥3000？在纽约的Manhattan，一套80万一室一厅，是租不到00.00的。
法国的Paris, 英国的London等等许多的城市， 都是由于前几年地产市场价格的暴涨，其租售比已经远远的恶化到1：250甚至1：300。
加拿大经济连续16年保持增长势头
加拿大经济形势一片大好。
根据满地可银行利时证券的一份年度指标报告，加国于二零零六年的经济表现杰出，居七大工业国之首。
这项指标综合了通货膨胀、失业率、预算和经常帐盈余或赤字，以及经济成长等因素。
如果一个国家能达到零失业率、无通膨，预算或经常帐都有盈余，国民生产毛额也能达到长期趋势水准，最高可得一百分。
加拿大拿到九十一点八分，排名第二的日本九十一点六，其他国家都不到九十分，美国只有八十三点九分。
这也是加国连续第二年夺冠。
加拿大能在这项评比中胜出，主要是政府无论是预算或经常帐都有盈余。
事实上，除了加国之外，其他七大工业国家（G7）06年都未能达成财政盈余的目标。
而加拿大2006财政年度头9个月财政盈余就达73亿元。
进入2007年，加国经济发展势头仍然强劲，2月失业率再创6.1%的历史新低。
近日，安省政府发表財政预算案，又承诺三年内将最低工资逐步升到每小时10.25元。
利率仍保持40年来低水平
从2005年9月至今，加拿大中央银行经过多次加息，使利率从2.5%的43年最低升至4.25%。
现在的利率水准，相比89年的12.5%，仍处在低水平。
在以后的篇幅里， 杨洪将详细讲述外国人在多伦多买房的程序及如何计算地产投资收益。
