生意转让是商业地产中一个重要组成部份，但市场上生意转让成功率极低，每年通过MLS转让成功的不到15%. 根据笔者从业经验,无非有下列几个原因：
(1)卖家不切实际的价格要求；
(2)错误的市场计划和目标市场导向；
(3)第三党的阻挡(如Landlord; Franchisor等);
(4)卖家无法提供完整的各类材料,文件和数据;
(5)买方的原因
此次我们主要来谈论第四个因素:”卖家无法提供完整的各类材料,文件和数据”.当一个小生意业主整备转让自己的生意时,应有一个明确的时间表,并准备好各类的材料和文件.不幸的是大部份华人业主都是直觉性思维,缺乏系统精神,重要文件和数据都是信手拾到,经常是缺一少五.买卖生意不象买卖物业,购买物业是人们购买一个”静态的居住空间”;而买卖生意是购买一个”动态,不确定的生财空间”.正是因为如此的不确定性,买方更是基于主要的确定因素来作决定.卖家如尽可能提供各类完整的材料和数据,将减少买方的风险感.根据商业地产成功的经验,一般要求卖家准备好以下四大类的材料和文件:
(一)卖家状况材料(Facts Regarding Seller):
卖家的经营身份:Sole Proprietor; partnership 还是Corporation;在此地点上,过去三年的生意名称和类型;卖家的营业税号码(Sales Tax Permit Number);是否有联邦政府雇佣号(Employer number)等.
(二)有关生意状况材料(Facts Regarding Business):
在此地点上,过去几年内转让掉的生意状况资料,如卖价或转让周期等;
现实生意中净资产表;现实生意中负债表;有否产生过诉讼;是否是特许经营等.
(三)有关销售状况的材料(Facts Regarding Sale):
相关牌照的费用;供应商的合同;存货的清单;保险政策和费用;设备租赁合同;
货物成本;租金和操作成本;会计或律师费;每年财务报表和税务报表等.
(四)各类文件(Documents):
特许经营文件;租约;供应合同;相关牌照或许可证;税单;员工工资单;公司组成名单和股东状况;主要顾客名单等.
虽然每个生意都有其独特的一面,文件合同也不尽相同;不过准备好完整的相关文件和资料却是使您生意转让成功的一个必要因素,祝卖店成功!!
